10кг безумия в 5кг упаковке. Rain's Blog

2016г. цена квартир в Краснодаре и Анапе 2.5 млн. 50 кв. м.

Сейчас

в Краснодаре 6 млн.

в Анапе 12 млн. (с видом на море)

Т.е. за 7 лет рост цен приличный получается.

У моря 2 раза выше

В Краснодаре с ремонтом

RSGRain, недвижкой занимался около 10 лет: покупал - продавал / управлял и владел гастрономами, строю НТО. жители Москвы должны знать, такой формат:  входишь у тебя 100 метров - шарма / табак / кофе /цветы ну и тд, центр/либо окраина  на безумном  трафике.

Международным опытом поделиться не могу, но по рф опыт более чем репрезентативный.

Animed @ 09.04.23 

2016г. цена квартир в Краснодаре и Анапе 2.5 млн. 50 кв. м.

Сейчас

в Краснодаре 6 млн.

в Анапе 12 млн. (с видом на море)

 

Т.е. за 7 лет рост цен приличный получается.

У моря 2 раза выше

И? Есть какая-то гарантия, что цены на недвижку в Краснодаре и Анапе и в следующие 7 лет будут расти с опережающей скоростью? Если нет, то назови город в России, в котором в ближайшие условно 5-7 лет будет опережающий рост? Mercator выше верно написал про казино. Или как минимум в этом нужно хорошо разбираться, чтобы иметь перевес над полем.

Romana88, я не проводил глубокого анализа в вопросе опережающего роста... В приведенном примере я говорю о том что капитал значительно приумножился в определенном месте в определенный период времени. 

Причем с квартирой в Краснодаре была беспроцентная ссуда на 10 лет. (Конечно таких условий на рынке нет). 

Но в целом у меня складывается впечатление, что недвижимость скорее это сбережение доходов от рискованных событий. И на самом деле недвижка катастрофически снизится в цене только при военном положении. 

Даже сдача жилья в курортных городах требует прямого контроля, тогда будет доход. Но опять же сезонный. Так в Анапе сейчас квартира на берегу моря стоит 4+- тыс за сутки (июль, август, сентябрь).

Конечно, если человек зарабатывает больше, то заниматься муторным делом - сдачей жилья нет смысла. 

Вывод мой: Недвижимость в совокупности это сбережение средств. Минимальность рисков от экономических потрясений.

Вкладываться в недвижимость это и не хорошая и не плохая идея. Это просто еще один вариант инвестирования. Естественно для того чтобы действительно на ней хорошо зарабатывать нужно быть глубоко в теме, но плюсом является то что прям действительно ошибиться и купить абсолютный неликвид достаточно сложно.  Это если говорить про квартиры, с коммерцией несколько сложнее. Естественно так же возможен резкий спад на всю недвижимость, но это зависит от экономических, политических и прочих событий которые предсказать заранее невозможно или практически невозможно.

К сожалению большинство риэлторов, консультантов по недвижимости действительно идиоты и как работает рынок они не понимают, и им важно просто продать, неважно что. 

Признаки того агент не в теме:

1. Если он говорит, что "два года назад квартиры здесь стоили 100к$, а теперь продаются за 160к$. как видим цены растут, значит тут недвижимость покупать выгодно". Дело в том, что события повлиявшие на резкий рост цен уже произошли, а продолжают они влиять на рост или нет не знает никто. Например, у нас в России с 2020 по 2022 год резко взлетела в цене вся недвижимость, и уже наверное с начала 2021 года все кругом гудели, что рынок перегрет, дальше расти некуда, скоро будет откат. А цены росли. В общем тебе должно быть неважно сколько недвижимость стоила раньше.  

2. Если он говорит "Скоро в этом районе будет построена школа, метро, несут старые постройки и построят парк, значит через 2-3 года, когда комплекс будет сдан цены на квартиры вырастут". Но! Застройщик не дурах, он понимает что существуют все эти перспективы, а это означает, что вся будущая инфраструктура уже сегодня включена в стоимость квартир. Но и при этом да, как вся инфраструктура появится, цены и правда скорее всего увеличатся. А если ее не появится? Тогда не факт что получится выйти хотя бы в ноль.

При покупке новостройки как инвестиции ты должен смотреть примерно следующим образом: Сейчас котлован, но если бы по щелчку пальцев данный дом был достроен прямо сейчас, то сколько бы стоила квартира здесь как вторичка исходя из цен на квартиры примерно такого же дома, которые продаются прямо сейчас на вторичном рынке? Если разговариваешь с риэлтором, и он тебе делает отчет по вариантам инвестирования таким образом, то с ним можно вести дальнейший диалог. 

Выгодно вложиться во вторичный рынок тоже возможно, но там варианты нужно действительно прям вылавливать. Если не в теме, то не скорее всего успеешь. Да и еще нужно понять в чем подвох и есть ли он. 

При вложении в жилой комплекс обращай внимание на планировку этажа. если в доме 10 квартир на этаже, из них 6 студи, две однокомнатные, одна 2-к и одна 3-к, то нахер этот ЖК. Иначе на выходе когда комплекс будет сдан, получишь 50 конкурентов на продажу, 50 на сдачу в аренду. 

А еще лучше не рассматривай нестандартные планировки (не дай бог комнаты с острыми углами)

В общем, при вложении в недвижимость прям очень глубоко погружаться в рынок особо не обязательно, но как или изучить естественно нужно. Если хочешь купить квартиру для сдачи в аренду, то просто ответь себе на вопрос. Ты бы хотел здесь жить? И если да, то если бы необходимо было бы снять жилье, то сколько бы ты был бы готов платить за съем? Естественно сравнивая с конкурентами по низу рынка. Агенты-мудаки естественно рассчитывая будущую доходность с аренды будут сравнивать с верхним диапазоном предложений, который не сдается.

Не могу привести пруфы истории, которую я услышал когда играл в оффлайне в Красной Поляне. Женщина в году 16-17 купила 5 квартир в разных строящихся объектах и все 5 оказались скамом,не достроили ни один дом)) Сам думал еще в 2015 году купить там жильё,но хорошо что передумал.

mont3ki @ 10.04.23 

Не могу привести пруфы истории, которую я услышал когда играл в оффлайне в Красной Поляне. Женщина в году 16-17 купила 5 квартир в разных строящихся объектах и все 5 оказались скамом,не достроили ни один дом)) Сам думал еще в 2015 году купить там жильё,но хорошо что передумал.

В Сочи точно распространенная практика.

Неправильно жилую недвижку рассматривать с точки зрения высокодоходной инвестиции.

Это способ "сохранить капитал" и может быть заработать, а если и "потерять"(недополучить доходность) то сравнительно мало.

Причем на первую квартиру в собственность даются вычеты, которыми тоже неплохо воспользоваться.

Сам прикидываю варианты неспешно покупки недвижки как практически безрисковый актив, который будет генерировать рентный доход.

имхо если на руках валюта покупать недвижимость в РФ сейчас еще рано. А если на руках рубли можно неплохо давить на вторичке на скидку, но возможно тоже еще рано

impresis, ещё 3-6 месяцев и скидки будут огого.

Сейчас действует логика такая:

я брал за 20, год назад она стоила 35, не буду же продавать за 25? выставлю за 40.

За 40 - никто не берет, а люди упорно стоят на своём, потому что в голове уже 35 - точка отсечения. 

Совсем скоро закончатся запасы/кубышки и будут согласны на скидки. 

Аналогично по коммерции: люди берут например ипотеку, объект стоит условно 100кк, по их ожиданиям должен генерировать 750к+ каждый месяц. Это что б за 11 лет рассчитаться. 

По факту арендатор просит скидку кое-как 50 может скинет может нет. Но реальность такая что 750 - превращается в 350-450. Больше арендатор не тянет. Вот фактическая стоимость объекта. Ну а собственник потерял 30-50% от стоимости объекта. Естественно с таким дисконтом никто не продаст, но конкретно этот пример минус 15% - уже сейчас согласен.

Из интересных наблюдений: в любом жк бизнес-класса + в подземном паркинге тьма машин в пыли, 10+ кк. Тупо вопрос времени когда потребуются деньги.

hucksters @ 10.04.23 

Из интересных наблюдений: в любом жк бизнес-класса + в подземном паркинге тьма машин в пыли, 10+ кк. Тупо вопрос времени когда потребуются деньги.

Потому что не в стране? или денег на бензин нету?  

impresis @ 10.04.23 

имхо если на руках валюта покупать недвижимость в РФ сейчас еще рано. А если на руках рубли можно неплохо давить на вторичке на скидку, но возможно тоже еще рано

А какая разница, рубли на руках или валюта? Или это совет для тех, кто не в курсе, что одно можно спокойно менять на другое? Таким точно в инвестиции рановато, что в недвигу, что во что угодно.

какие-то еще альтернативы есть для вложений?  пока что из очевидных фондовый рынок. 

Коммерческая недвижимость вообще рассматривается? Склады, гаражи, паркинги? Могут теоретически являться привлекательными потому что почти пофиг на амортизацию. 

Странно что никто за крипту не заикнулся особо)) стремно?) или так же 5%-10% от БРа норм держать

Мне как-то друг сказал такой вопрос , когда я тоже двигал тему за фондовую биржу : " Неужели мы с тобой на столько глупы что не можем придумать ничего лучше". Я вот придумал, но везде проебался))) В такие моменты думаю что лучше бы уже в недвижку бабки вложил, там бы скорее всего не пожалел бы. хотя опять таки вероятность скама остается)))

и еще такой вопросик, на сколько вообще Interactive Brokers приветливые к покерными деньгам?

RSGRain, Вот как раз этот момент и важен.

Если ничего не декларировать и доходы серые, так сказать,  то насколько я знаю фондовый рынок явно не лучшая затея.

Возможно я ошибаюсь. Кроме недвижимости вариантов не остается

В Украине популярен вариант банковских депозитов- например часть в долларах и часть в гривне. У меня некоторые знакомые живут на процент с депозитов в Украине

RSGRain, Коммерческая недвижимость конечно вариант, почему нет?

Можешь поделится во что инвестировал раньше?

RSGRain @ 11.04.23 

и еще такой вопросик, на сколько вообще Interactive Brokers приветливые к покерными деньгам?

Тут примерно каждый третий уже имеет счет в ИБ, что как бы намекает.

Я при регистрации написал, что я Professional Poker Player, на этом всё. Даже ни разу не спросили никаких бумаг.

Кстати, если надумаешь регистрировать счет в ИБ, под спойлером реферралка, по которой получишь 1% сверх депозита (up to $1000).

Rentier @ 12.04.23 

Можешь поделится во что инвестировал раньше?

бля, так всего и не вспомню.  Оборачиваясь назад могу с уверенностью сказать что во всякую ненадежную хуйню. 

Детский садик, понтоны на воде , кафешка, крипта ( возможно не хуйня но вложил слишком много от БРа и поплатился за это) 

В общем, в первых трех случаях я вкладывал деньги туда в чем не разбирался, и доверял эти деньги в управление людям которые мне казались что разбираются + они мне знакомые, но они нихуя не разбирались. Бизнес-план стабильно выходил херня, не продуманный маркетинг, денег всегда надо было раза в 3 больше чем изначально. 

Оборачиваясь назад я понимаю что шансов на успех там почти не было. Разве что слепая удача. 

Один умный человек сказал классную штуку - надо инвестировать деньги туда куда ты инвестировал свое время. То есть в моем случае это только покер. 

Создавать еще раз школу это фу, потому что я уже как не крутил не вертел, все равно выгодней катать самому чем учить кого-то. Особенно когда поработал с психологом и ты машина для убийства. Единственный путь в тренерство это когда воротит от покера. 

Бекинг частный или фонд, ну хз. Я никогда не понимал смысла бекинга. Разве что в случаях когда есть одаренность который всрал свой бр на крипте и инвестициях))))

Вкладывать деньги в себя , тоже хз. Что мне там много надо что ли? солвер , сервера, парочку подписок. 

Покупать тренировки у лучших игроков? я хз, а зачем оно мне надо если я уже в покере 15 лет, и все время разбираю ХХ лучших игроков мира, что ж у меня за тренер должен быть такой что бы это было интересно?

Mercator, спасибо за инфу. 

Я когда интересовался IB там кажется был минимальный первый депозит от 10к$. ( хотя я вполне могу ошибаться, и я мог просто что-то не так прочитать, так как не особо разбирался)

Сейчас есть такой порог входа?

UPD. Смотрю в интернете в комментах кто-то тоже почему-то интересуется на счет 10к$. но в ответ пишут что можно от любой сумы. Откуда же тогда пошел этот миф про 10к?) не могло же сразу многим померещиться?)