Аренда или ипотека? Считаем.

Долго думал куда же запостить, в ПЗЖ как то нелепо, а тема вроде как многим покеристам близка, поэтому решил сюда. Предупреждаю, много букаф!

Цель этого опуса, не доказать кому- либо чего- либо. Цель- донести мысль, что любые стереотипы надо проверять.

Есть распространенное мнение, что ипотека это рабство, кабала и прочие формы финансовой зависимости. Ипотека и люди её взявшие всячески высмеивается в обществе- в КВНах, камедиклабах и прочих юмористических программах. А тут ещё всякие зомбо- писаки на вроде Кийосаки и Трампа утверждают, что выгоднее жить в старой машине, а все деньги вкладывать в бизнесы, что бы понаделать себе активов и потом купаться в деньгах. Как игра «монополия», покупай зеленые фишечки и превращай их в красные. Это же easy вообще. А ипотека- это рабство!

После мирной беседы под пиво со своим приятелем мы вдруг пришли к выводу, что это утверждение легко подвергается сомнению. Договорились по трезве посчитать в экселе, что выгоднее, арендовать жильё, или взять в ипотеку.

Определим сразу ограничение, что этот расчет актуален для тех, у кого своей жил площади нет, и своих денег на покупку квартиры нет, то есть у них есть только выбор аренда/ипотека. Таких людей я думаю много. Им нужно определить- что выгоднее. Потому что если свои деньги есть, то возникает резонный вопрос, а стоит ли их морозить в квадратных метрах. Не стоит, в случае, если вы точно знаете как за год с малым риском заработать этими деньгами сумму больше, чем сумма аренды за год. Покер при этом такой деятельностью не является, это высокорисковая деятельность по определению. Но это всё тема отдельной беседы.

Часто встречаемый аргумент сторонников называть ипотеку «финансовым рабством»- мол, если деньги не платить, то банк квартиру отберет. Однако, если деньги не платить арендодателю, то он тоже долго церемониться не будет и выгонит на улицу. То есть, результаты выстрела рисков, они одинаковые- улица. При этом, на мой взгляд, с банком во многих случаях проще договориться об отсрочке. Например, если фирма где вы работали, развалилась. Есть варианты рефинансирования кредита в другом банке. А такой риск как потеря трудоспособности, он при оформлении ипотеки вообще страхуется, т.е. лежит на страховой компании. Если не дай бог случись с квартиросъёмщиком беда (например, попал в аварию и стал нетрудоспособен), арендодатель конечно головой покачает, но потом вежливо попросит покинуть квартиру, сославшись на голодных детей, и винить его, в общем- то не за что.

Развенчав пару расхожих мифов, перейдем непосредственно к сравнению.

Я взял конкретный пример из жизни, подруга жены купила двухкомнатную квартиру за 4.2 млн. На окраине Мск конечно, но как говорится, на что денег хватило. В кредит (с мужем) брали 3 500 000. Эффективную ставку я точно не припомню, что то между 13.2-13.5, но я точно знаю ежемесячный платёж, 38 000 руб. И срок кредита- 20 лет.

Сумма, которую они уплатят за кредит за 20 лет= 38000*12*20= 9 120 000 руб. Дисконтировать её и другие цифры будем чуть позже. Стоимость пользования кредитом (в народе- переплата) составит 5 620 000. В этом месте обычно люди начинают страшно гневаться. Мол, как так. Почти в 2 раза больше чем занимали. Не спешите серчать, считаем дальше.

Теперь посчитаем, сколько бы наши заёмщики заплатили за аренду двухкомнатной квартиры. Возьмем ставку 30 000 в месяц, это вроде нормальная стоимость для двушки, я бы даже сказал, по самой нижней границе. Так как арендодатель не дурак, то видя как растут цены на колбасу, он в какой то момент придет к вам и скажет, что ему вдруг на колбасу стало денег не хватать. Это значит, что ставку аренды надо увеличивать все наши расчетные 20 лет хотя бы на ставку инфляции. Я взял минимальную годовую инфляцию, которая декларировалась в РФ за всю ее историю (в натуре такой ставки конечно сроду не было, это всё фокусы росстата) , это 8%, для пущей верности уменьшил её на 1% и рассчитал сумму аренды за 20 лет со среднегодовой инфляцией в 7%.

Получается 14 758 377 рублей, разница с кредитом -5 638 377 рублей.

Здесь уже можно было бы остановиться, казалось бы, breakeven достигнут, +EV видно не вооруженным глазом. Однако, не стоит забывать, что после уплаты процентов мы становимся владельцами актива под названием квадратные метры. Более того, актив этот имеет историческую тенденцию к росту. Что бы не мудрствовать и не вызывать возмущение публики большими цифрами роста, я взял рост на те же 7% инфляции. Думаю, что за 20 лет среднегодовой рост квадрата в Мск легко покажет эту цифру. Начальная стоимость квартиры 4.2 млн. С учетом роста на инфляцию, через 20 лет её стоимость составит 15 189 415 руб.

Ремонт я сознательно не закладываю в пассивы кредитного варианта, т.к. есть квартиры с отделкой, есть вторичка с ремонтом, и вообще это довольно субъективное дело. Кому то 10К за квадрат ремонт, а кому то 30К. Скажем так, даже средний ремонт не делает аренду выгоднее.

Небольшая разница от аренды и кредитной выплаты (порядка 8К в нашем примере) некоторые предлагают вкладывать каждый месяц в банк, что бы получить потом приличную сумму. Однако, здесь надо сделать несколько ремарок
1. Любые вложения денег в финансовые институты, это уже инвестиция, со своими рисками.
2. Разницы между арендой и ипотекой в моем варианте может и не быть, т.к. я взял очень дешевую стоимость аренды для двушки.
3. Я очень сомневаюсь, что кто либо арендующий сейчас квартиру, каждый месяц носит 5-6К в банк и кладет их на накопительный счет )
4. За 20 лет новейшей истории, государство 3 раза девальвировало нац валюту, уничтожая сбережения. Последний раз конечно не сильно, но тоже прилично.

Подобьём итоги.

Здесь словом разница обозначена эффективность решения нашего гипотетического заёмщика в случае аренды, это сумма его чистого убытка и упущенной прибыли. В графе Итого дисконт приводятся дисконтированные суммы, т.е. выраженные в текущей стоимости денег. Подробнее читаем тут.


Пишите свои комментарии, может я ошибку где- то допустил.

ЗЫ. Для любителей поиграть цифрами - файл в приложении.

АПД. Отличную ссылку мне тут в моём торговом блоге подкинули, здесь можно задать все вводные и даже больше- указать налог на недвижимость, коммунальные платежи и ещё какие то штуки, я пока не разобрался :)
Короче потом рисуется график с отметкой с какого года выгоднее ипотека и сколько она сэкономит денег
Кому интересно- поиграйте настройками

http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html?_r=2&scp=1&sq=buy%20or%20rent&st=cse

__________1.rar (11 килобайт) Кол-во скачиваний: 131

Со всем согласен, но надо учитывать ряд моментов, дело ведь не только в деньгах:
1. Аренда - возможность снимать квартиру рядом с работой, особенно в мегаполисе, что экономит тебе 2-3-4 часа в сутки, это в среднем 15 часов в неделю в среднем, не считая просто психологического комфорта.
2. Ипотека привязывает к городу, к определенному месту, хотя для москвичей это не очень актуально, куда вам переезжать:) Аренда - это мобильность.
3. Аренда - возможность жить там, где нравится. Удобство, опять же психологический комфорт, банальная безопасность. Приятнее жить в благополучном районе, квартиру в котором вряд ли можешь себе позволить.
4. Рост недвижимости в цене не актуален для единственной квартиры, ведь даже если ты её продашь, то все равно будешь опять же покупать недвижимость.

В общем, пока мы с женой снимаем, хотя уже пару лет имеем финансовую возможность вступить в ипотеку.

rain1983 @ 14.10.2010
Со всем согласен, но надо учитывать ряд моментов, дело ведь не только в деньгах:
1. Аренда - возможность снимать квартиру рядом с работой, особенно в мегаполисе, что экономит тебе 2-3-4 часа в сутки, это в среднем 15 часов в неделю в среднем, не считая просто психологического комфорта.
2. Ипотека привязывает к городу, к определенному месту, хотя для москвичей это не очень актуально, куда вам переезжать:) Аренда - это мобильность.
3. Аренда - возможность жить там, где нравится. Удобство, опять же психологический комфорт, банальная безопасность. Я не знаю, как там у вас в москве (судя по сми, плохо), но в питере на окраине я не хотел бы каждый вечер гулять. Зато по В.О. я спокойно гуляю хоть ночью, да и за жену не страшно.
4. Рост недвижимости в цене неактуален для единственной квартиры, ведь даже если ты её продашь, то все равно будешь опять же покупать недвижимость.

В общем, пока мы с женой снимаем, хотя уже пару лет имеем финансовую возможность вступить в ипотеку.

4- да. Но сальдо и без роста сильно отрицательное не в пользу аренды.

1,2,3- Цель была исключительно финансовую сторону прикинуть, причем по самым нижним границам (в плане аренды и ставки её роста). Остальные ништяки от аренды стоит рассматривать через призму этого сальдо. По сути, они этим сальдо оплачиваются. И тут конечног дело каждого, платить эти деньги или нет, поэтому сравнивались только деньги.

Покерные доходы при получении ипотеки ты в банке не покажешь, поэтому оформлять кредит придется на кого-то еще, плюс поручители...

papatakis @ 14.10.2010
Покерные доходы при получении ипотеки ты в банке не покажешь, поэтому оформлять кредит придется на кого-то еще, плюс поручители...

Смотря как ты их выводишь, выводи в белую пару тысяч в месяц, декларируй, плати с них налог, тогда может и дадут. Хотя сомнительно конечно.

Качество жизни - это не только финансовая сторона.
+ не забудь посчитать следующее:
к стоимости квартиры прибавь стоимость ремонта, стоимость наполнения (мебели): думаю, это еще + 1кк.
Посчитай коммуналку за 20 лет. 5000 в месяц*12*20 = больше миллиона, не считая инфляции.
Наверняка есть еще расходы, связанные с владением недвижимостью, ну там, ремонт например.
Хотя я подумал, в принципе, особого влияния на твои расчеты эти суммы не оказывают.

АПД.
Я, кстати, чаще всего слышал о противоположном стереотипе, что аренда - это деньги на ветер, а вот свой угол - это то, к чему нужно стремиться.

интересная тема

Mad-Revolver @ 14.10.2010
Смотря как ты их выводишь, выводи в белую пару тысяч в месяц, декларируй, плати с них налог, тогда может и дадут. Хотя сомнительно конечно.

А в чем проблема - открывай фирму, назначай себя туда директором и аккуратно начисляй себе зарплату.

Buhoi1589 @ 14.10.2010
А в чем проблема - открывай фирму, назначай себя туда директором и аккуратно начисляй себе зарплату.

Ну деятельность какая то нужна будет, хотя норм бухгалтер наверное запросто нарисует околонулевую дейтельность по продаже чего нибудь...

Интересный пост.
Единственное, что удивило - цена за аренду - 30k в месяц(действительно, минимум, но некритично), цена двушки - 4.2kk
Я живу в 100км от Москвы и у нас двушка стоит 3kk. Знакомые, долго искавшие бюджетный вариант квартиры в Москве, недавно покупали однушку вдали от центра(можно назвать и окраиной) за 6,8kk.

Возможно, моя выборка непоказательна, но 4.2kk для меня звучит странно.

Мэд, расчет норм но грубоват, включая ремонт и пр. имхо еще немного некорректно сравнивать итоговую стоимость квартиры (т.к. на горизонте в 20 лет тут тоже есть риски) с объемом кредита, но это уже написали.

Сравнивать ипотеку с арендой далеко не всегда уместно.
Снимают квартиру те, кто не имеют своей недвижимости или не имеют возможности или желания в ней жить (как я, например). Также знаю человека, который сдает свою квартиру относительно в центре, снимает себе поменьше на окраине, живет на разницу и подрабатывает в своё удовольствие )
Ипотеку берут те, кто не имеет средств оплатить квартиру целиком и нуждается в собственной недвижимости (т.е. ее не имеют, скорее всего).
Иными словами, это зачастую одни и те же люди.

Получается, что приличной доле клиентов ипотеки приходится брать ее, живя на съемной. да и пока идет оформление ипотеки, оформление покупки, (а еще возможно - строительство дома), минимальный ремонт и обставление квартиры, жить приходится тоже на съемной.

Всё это де-факто значительно поднимает общие затраты на ипотеку. по хорошему, планка ежемесячного дохода, при котором человек может взять ипотеку в таких условиях, поднимается чуть ли не до 100к руб. (еще ведь и на первый взнос надо накопить).

что легко сделать, так это сравнить ипотеку с накоплением и прямой покупкой квартиры. это типичный вопрос - плата за сиюминутное пользование благами.
К слову, в отношении большинства благ типа "автомобиль" возможен и относительно доступен вариант "накопил 30-50% - остальное в рассрочку (без процентов)". с квартирами, увы, не работает.

DreamsRTrue @ 14.10.2010
Интересный пост.
Единственное, что удивило - цена за аренду - 30k в месяц(действительно, минимум, но некритично), цена двушки - 4.2kk
Я живу в 100км от Москвы и у нас двушка стоит 3kk. Знакомые, долго искавшие бюджетный вариант квартиры в Москве, недавно покупали однушку вдали от центра(можно назвать и окраиной) за 6,8kk.

Возможно, моя выборка непоказательна, но 4.2kk для меня звучит странно.

Супер-дупер серьёзно говорю, ребята купили в новостройке, дом сдан, готовую, с отделкой (не то что бы красотища, но чисто и жить вполне можно) за 4.2кк, 59 кв.м, 14 этаж из 17. От МКАД 4км по осташке. 72к за метр примерно.
Я знаю что это довольно дешево, но хотел посчитать все по самому нижнему ценнику, и аренду в т.ч.

Mad-Revolver @ 14.10.2010
Ну деятельность какая то нужна будет, хотя норм бухгалтер наверное запросто нарисует околонулевую дейтельность по продаже чего нибудь...

такое ощущение, что мой пост на главной никто не читал )))

Mad-Revolver @ 14.10.2010
От МКАД 4км по осташке.

я думаю, это играет важную роль. думаю, даже в бутово дороже, т.к. там обжитой район.

gelkaas @ 14.10.2010
Мэд, расчет норм но грубоват, включая ремонт и пр. имхо еще немного некорректно сравнивать итоговую стоимость квартиры (т.к. на горизонте в 20 лет тут тоже есть риски) с объемом кредита, но это уже написали.

Понятно что грубоват, просто ремонт это уже довольно интимный момент, у кого то 10к за квадрат, у кого то 20 ну итд.

да и пока идет оформление ипотеки, оформление покупки, (а еще возможно - строительство дома)

Можно готовое и отделкой искать, или вторичку. Но это в целом мелочи уже. Цель поста, как ты понимаешь, была в другом :)

gelkaas @ 14.10.2010
я думаю, это играет важную роль. думаю, даже в бутово дороже, т.к. там обжитой район.

В бутово дороже, но у них Мытищи получаются, точнее мкрн мытищинский. Тоже нормально.

О каком посте на главной речь? Покаж ка :)

Интересный пост. Во-первых, по ипотеке % начисляются на задолженность на конец периода(года), (сумма начисленных % посчитана непрвильно)
во-вторых, не совсем корректно задавать рост стоимости недвижимости по инфляции. Перед кризисом люди тоже думали, что недвижка будет расти в цене, хотя рынок был перегрет.
В ставку аренды не входит плата за коммунальные услуги
Если ты считаешь два варианта вложения денег (аренда и ипотека) - это два инвест. проекта. Соответственно данные проекты сравниваются по такому показателю как NPV (чистая текущая стоимость). Соответственно данная стоимость рассчитывается путем дисконтирования будующих денежных потоков к дате рассчета.
Если берем ипотеку существует терминальная стоимость недвижимости, т.е тот факт, что в конце периода мы продадим квартиру, но данная стоимость тоже дисконтируется к дате расчета.
Моё личное мнение, что наданный момент, выгоднее брать ипотеку, но при наличие немалых денежных средств на первоначальный взнос. Банковские ставки по ипотеке считаю завышенными, т.е нужно ждать пока снизятся ставки. ИМХО

DyadushkaMokus @ 14.10.2010
Интересный пост. Во-первых, по ипотеке % начисляются на задолженность на конец периода(года), (сумма начисленных % посчитана непрвильно)
во-вторых, не совсем корректно задавать рост стоимости недвижимости по инфляции. Перед кризисом люди тоже думали, что недвижка будет расти в цене, хотя рынок был перегрет.
В ставку аренды не входит плата за коммунальные услуги
Если ты считаешь два варианта вложения денег (аренда и ипотека) - это два инвест. проекта. Соответственно данные проекты сравниваются по такому показателю как NPV (чистая текущая стоимость). Соответственно данная стоимость рассчитывается путем дисконтирования будующих денежных потоков к дате рассчета.
Если берем ипотеку существует терминальная стоимость недвижимости, т.е тот факт, что в конце периода мы продадим квартиру, но данная стоимость тоже дисконтируется к дате расчета.
Моё личное мнение, что наданный момент, выгоднее брать ипотеку, но при наличие немалых денежных средств на первоначальный взнос. Банковские ставки по ипотеке считаю завышенными, т.е нужно ждать пока снизятся ставки. ИМХО

Спасибо.

1. Это при дифференцированном платеже. При аннуитетном платеже, сумма всегда одинаковая и разбивается на весь период равными долями.
2. Задавать какой либо прогноз стоимости по недвижимости в Москве, да и в РФ, это вообще конечно как говорил Гайдар- рисковать репутацией (он правда про нефть говорил, но примерно те же яйца). Однако если посмотреть какой нибудь старый рынок недвижимости, например США, за большой промежуток времени, например лет за 100, мы увидим что недвижка исторически переживает все свои кризисы. И можно предположить что наш рынок среднегодовые 7% выполнит даже если случится опять какая нибудь фигня. Даже в 2008 инвесторы не потеряли больше 20%. Урбанизация...
3. Будем считать что вместе с ними.
4. Ну вот тут мне и не понятно было. По идее, если дисконтировать, то либо то все показатели, либо не дисконтировать ни один. Я дисконтировать не стал (увеличение ставки аренды на инфляцию это не дисконтирование), т.к. в относительных величинах это мало что поменяет.

очевидно что ипотека выгоднее даже если заложить платежи которые ТС не учел. Это плата по страховке - которая в сумме кредита только на первый год. Это ремонт и еще несколько цифр попроще. Но при этом один тот факт что сумма нынешнего платежа через 10 лет уже будет если не копейками то совсем небольшой суммой неоспорим.
по цене подтвержу... 5км от МКАД Люберцы, цена даже до кризиса не была выше 70-75 за квадрат в новостройке.. и это не халупа а нормальная квартира. Едва сам не взял там квартиру, но осень 2008 сильно скорректировала планы.
по ставкам тоже соглашусь, хотя можно поискать средние предложения пока с снижением ставки снова не начался рост цен. А кредит рефинансировать вполне реально в дальнейшем. У меня родственница жены так всегда жила. Когда нужны деньги берет кредит на любых условиях (ну в плане ставки) а потом вдумчиво ищет оптимальный вариант для рефинанса. Причем найти даже проще, ибо банк к корторому она обращается мыслит так: "там ее уже проверяли и кредит дали, так что видимо клиент хороший". Только на моей памяти так была куплена квартира, земля в подмосковье и машины для всей семьи.

Manerra @ 14.10.2010
очевидно что ипотека выгоднее даже если заложить платежи которые ТС не учел. Это плата по страховке - которая в сумме кредита только на первый год. Это ремонт и еще несколько цифр попроще. Но при этом один тот факт что сумма нынешнего платежа через 10 лет уже будет если не копейками то совсем небольшой суммой неоспорим.
по цене подтвержу... 5км от МКАД Люберцы, цена даже до кризиса не была выше 70-75 за квадрат в новостройке.. и это не халупа а нормальная квартира. Едва сам не взял там квартиру, но осень 2008 сильно скорректировала планы.
по ставкам тоже соглашусь, хотя можно поискать средние предложения пока с снижением ставки снова не начался рост цен. А кредит рефинансировать вполне реально в дальнейшем. У меня родственница жены так всегда жила. Когда нужны деньги берет кредит на любых условиях (ну в плане ставки) а потом вдумчиво ищет оптимальный вариант для рефинанса. Причем найти даже проще, ибо банк к корторому она обращается мыслит так: "там ее уже проверяли и кредит дали, так что видимо клиент хороший". Только на моей памяти так была куплена квартира, земля в подмосковье и машины для всей семьи.

Про рефинанс, асболютли тру. Я как раз хотел написать, что ставка не проблема как при её повышении так и при понижении (после того как взяли кредит). Главное что бы пени за полное досрочное погашение не было.