Аренда или ипотека? Считаем.

mitrich63 @ 15.10.2010
Lezgin Слышал что с сегодняшнего дня в Сбере начинают давать очень хорошие условия ипотеки. Можеш прокомментировать? Стоит к ним идти?

Сбер та ещё конторка. По телевизору Греф докладывает Путину о том что они по 8% стали ипотеку давать, а в отделении насчитали моим друзьям 14%.

occean @ 15.10.2010
Моё мнение давно уже сложилось на счёт ипотек: скорее даже более обеспеченные люди могут позволить себе снимать квартиру, чтоб с лёгкостью менять место своего проживания. Когда же денег не очень много, но какие-то возможности имеются, чтобы, не опускаясь до хлеба с водой, взять кредит, лучше брать. Как уже сказал Мэд, недвижимость всегда была востребована. И это хорошее вложение собственных средств. Хотя надо признать, что проценты в стране пока охеренно высокие. Но спрос высок и на такие ставки. А значит только государственным механизмом их можно уменьшить.

Вот ты грамотный человек, а смотришь на проценты так же однобоко как и большинство обывателей. Надеюсь, что я тебя не верно понял просто.
Проценты за кредит, так же как и % за депозит, и % роста аренды, зависят от инфляции, а точнее от ставки рефинансирования ЦБ. Инфляция, она как воздух, повсюду.

У меня в Сбере за 12,55. Если участник зарплатного проекта, то ещё меньше. Но насчёт 8% не уверен. Может, топ-менеджеры их и получают под такие проценты.

Mad-Revolver @ 15.10.2010
Вот ты грамотный человек, а смотришь на проценты так же однобоко как и большинство обывателей. Надеюсь, что я тебя не верно понял просто.
Проценты за кредит, так же как и % за депозит, и % роста аренды, зависят от инфляции, а точнее от ставки рефинансирования ЦБ. Инфляция, она как воздух, повсюду.

Эм, возможно, что мы оба друг друга не понимаем :) Естественно, что от ставки рефинансирования всё зависит. Она напрямую влияет на процент по ипотеке, через повышение цены на колбасу влияет на стоимость аренды :)

Но ставку в 12,55% я получаю сейчас. 12,55 же процентов будет у меня и через 3 года. А вот стоимость аренды может и вырасти легко. Или ставка рефинансирования как-то ещё влияет на человека, уже взявшего кредит?

Едит: может, тебя смутила фраза моя "государственным механизмом уменьшить". Тут я и имел ввиду изменение ставки рефинансирования, а вслед за ней уже и снижение инфляций с процентами по ипотеке и другим кредитам.

occean @ 15.10.2010
Эм, возможно, что мы оба друг друга не понимаем :) Естественно, что от ставки рефинансирования всё зависит. Она напрямую влияет на процент по ипотеке, через повышение цены на колбасу влияет на стоимость аренды :)

Но ставку в 12,55% я получаю сейчас. 12,55 же процентов будет у меня и через 3 года. А вот стоимость аренды может и вырасти легко. Или ставка рефинансирования как-то ещё влияет на человека, уже взявшего кредит?

Едит: может, тебя смутила фраза моя "государственным механизмом уменьшить". Тут я и имел ввиду изменение ставки рефинансирования, а вслед за ней уже и снижение инфляций с процентами по ипотеке и другим кредитам.

Возможно оба :)
На самом деле, прогнозировать ставку очень сложно, это надо прогнозировать экономические циклы. Но мы обойдемся без этого. Если ты взял сейчас кредит по 12,5 и ставка после этого растёт, то тебя это не тревожит, т.к.чаще всего это значит что растёт инфляция и её пытаются обуздать, соотв-но можно ожидать (оно всегда с небольшим лагом идет) роста цен на аренду, на продукты, рост зарплат в погоне за инфляцией итд. Твой платеж в абсолютных величинах будет тот же, но новых ценах уже будет меньше относительно товаров и услуг. Если же допустим так случилось, что экономический рост падает и падает инфляция (это 2 части уравнения которые неразрывно связаны друг с другом, и как правило линейно), падает ставка реф-ия, например до 10ти процентов, то тебе ведь никто не мешает пойти в другой банк и рефинансировать свой кредит. И ты снова в шоколаде :)

Я не думаю, что сбер будет давать под такой процент. Не знаю как сейчас, а раньше, когда работал в сфере близкой к ипотечным кредитам, было уйма банков, у которых условия были лучше Сбера.

occean @ 15.10.2010
Но ставку в 12,55% я получаю сейчас. 12,55 же процентов будет у меня и через 3 года. А вот стоимость аренды может и вырасти легко. Или ставка рефинансирования как-то ещё влияет на человека, уже взявшего кредит?

По условиям договора ставка может быть плавающей: Ст. реф + N %

Поэтому говорить о том, велика ли сейчас ставка или нет, оно не правильно. Сейчас велика, но какая она будет завтра? Никто не знает. Возможно сегодняшняя ставка завтра уже всем покажется маленькой? И вот сидят потом люди, и рассуждают задним числом, о том как "вот тогда то надо было брать кредит". Или вот тогда то надо было покупать квартиру/акции/ПАИ.
Ещё обычно не правильно поступают когда сравнивают наши ставки по кредитам со ставками например в европе. Это вообще верх цинизма, мол у них там 2,5-3%, а у нас 13. Но у нас и темпы роста ВВП (а вместе с ним зарплат) не 1%, и инфляция не 1.5. А в Германии если экономика показала 2,5% роста ВВП за год, это у всех радость и "праздник со слезами на глазах".
Недавно удивил один наш известный ритейлер, сидел плакался, за дурачков всех считал видимо. Ныл, что в европе кредит можно взять под 3-4% годовых, а у нас вот 16 и ближе не подходи. Только он забыл рассказать, что в европе давно нет такой маржинальности бизнеса, как в РФ. Там никто не даст 200% маржи накрутить на мясо, или 500% на бутылку крепкого алкоголя. Инфляция + небольшая маржика, и хватит с тебя )
А у меня жена работает бренд менеджером в самом крупном в РФ спиртном бизнесе. Так вот, себестоимость бутылки хорошей водки (не буду рекламировать)- 8-9 рублей (вместе с тарой!), ещё рублей 40 это акцизы государства. А на полке ритейлера эта бутылка стоит 180-200 рублей в зависимости от региона. Вот она, скромная маржишка :)

лана... это офтоп всё :)

Ну про ставку, я сказал, потому что ожидаю её снижение в ближайшее время, так и должно быть, так как после кризиса, ставки задрали до таких высот, что никто и не брал ипотеку. Сейчас пора бы уже и снизить...

Обновил шапку и таблицу итоговую.

В расчётах были 2 ошибки:

1. Не учтен первый взнос в графие "Пассивы" кредита. 700К
2. Не учтена компенсация от государства в виде налогового вычета в размере 300К

Добавил столбец с дисконтированными суммами. Дисконтирование позволяет оценить суммы которые получаются у нас на конец периода, в текущих ценах. Подробнее читаем тут

Mad-Revolver да, в шоколаде в обоих случаях :)

Все в расчетах конечно красиво выглядит. И цена 30 за съем, и квартира за 4млн с ежемесячным платежом 38к. Но только там, где ты снимешь квартиру за 30к, новая будет стоить не 4млн, а 7. И наоборот, в замкадье с квартирой за 4млн снять можно за 20.

Или мы сравниваем своё, но в Подольске (можете заменить на любой другой город или район ближнего замкадья), и съемное, но недалеко от ТТК, ато и в его пределах?

Если это учитывать, выгодность ипотеки в разы менее очевидна.

Spark @ 15.10.2010
Все в расчетах конечно красиво выглядит. И цена 30 за съем, и квартира за 4млн с ежемесячным платежом 38к. Но только там, где ты снимешь квартиру за 30к, новая будет стоить не 4млн, а 7. И наоборот, в замкадье с квартирой за 4млн снять можно за 20.

Или мы сравниваем своё, но в Подольске (можете заменить на любой другой город или район ближнего замкадья), и съемное, но недалеко от ТТК, ато и в его пределах?

Если это учитывать, выгодность ипотеки в разы менее очевидна.

Не 4млн, а 4.2млн. 200К уже не деньги что ли?)
С ценами за аренду у вас как то совсем не реально всё. В пределах ттк однушка без евро и без мебели сейчас стоит 25к+. Я двух человек знаю, которые сдают, один за 25, второй за 28 потому что с балконом.
Цена 30К за съём двушки подмосковье это реальность уже, если это не барачного типа какой нибудь хламовник конечно. У меня друг снимает в юж. бутово за 21 однушку с мебелью, ремонт не евро, но чистая, говорит что нормальная цена. Это уже замкадье. И никаких сказочных 20 за двушку там не будет. Я не знаю откуда такие цены.

Но в целом, можете скачать файл из приложения, вставить там 25 или даже 20 тысяч, и посмотреть на результаты расчётов. Они изменятся, но не на 180 градусов.
или можете воспользоваться ссылкой на NY Times с формой для автоматического расчета. Там всё детально видно

Mad-Revolver @ 15.10.2010
Паш, что скажешь? Насколько это реально и безопасно?

Buhoi1589 @ 15.10.2010
Суть в том, что "профессиональный игрок в покер" - это одно, а "директор небольшой стабильной фирмы" - это другое и для банков это важно.

ну, никто же не предлагает называться именно как "профессиональный игрок в покер"

и у того, и у другого, как всегда, есть свои плюсы и минусы.

1. "директор небольшой стабильной фирмы"
- фирму нужно регистрировать
- у нее более вероятно должны быть с кем-то договоры
- у нее должен быть персонал (не может же он директор делать выручку)
- с ней больше бумажной волокиты
- она вызывает в среднем больше внимания налоговой

2. "индивидуальный предприниматель"
- регистрация проще
- наличие договоров необязательно (в зависимости от вида деятельности)
- не нужен персонал
- бумажек меньше, понятное дело
- до ИП у гос. органов пока что на 99% не доходят руки

Но с точки зрения ипотеки директор ООО привлекательнее, чем ИП. правда, в том случае, когда у ООО хороший баланс и учет и пр. и др. (а это опять ежедневные заботы).

вообще это тема долгого разговора, от которого устают пальцы )
резюме: я бы выбрал ИП. потеря определенной credibility для разовых нужд не повод для рутинного геморроя.

mitrich63 @ 15.10.2010
Lezgin Слышал что с сегодняшнего дня в Сбере начинают давать очень хорошие условия ипотеки. Можеш прокомментировать? Стоит к ним идти?

лучше чем сайт сбера об этом не знает никто. знаю точно что по потреб кредитам их ставки самые низкие. однако в сбере если ты не соответствуешь какому-то условию, забудь про кредит. всё только по белому и официально.

я с ним не работал именно по последним причинам.

ребята, может я чего не понимаю, но как вы для себя оцениваете выгодность или невыгодность ипотеки? я для себя могу оценить только в том что % в 10 при прочих равных выгоднее 11, но это же и так очевидно.

всё остальное - индивидуально и зависит от дохода, тоесть сколько вы безболезненно можете отдавать в месяц? и от того, сколько у вас есть денег на первоначальный взнос - что опять же влияет на платёж.

какая разница сколько стоит снимать квартиру в том или ином регионе? если для кого0то главный показатель - чтоб стоимость съема >или= платеж то копите денег на немалый взнос. могу сказать по Питеру подсчёт при ставке 12% на 1 комнатную квартиру стоимостью 120к долл, которую можно в месяц сдавать за 20к руб. чтоб ежемесячный платёж составлял 16к, что +комуналка и даст чуть меньше 20к руб, брать 50к долл на 25 лет (либо уменьшать кредит), тоесть своих надо иметь 70к долл.
если у вас этой суммы нет, полюбому вы будете платить за ипотеку больше чем за аренду, если ставка по кредиту выше чем 12, то соответственно первому пункту.

НО не забывайте что это ВАША квартира, на какое-то количество процентов, а в будущем станет вашей полностью. просто приравнивать платёж к стоимости аренды именно поэтому не совсем корректно.

О рефинансировании в случае нахождения в каком то банке ставки ниже- это не так просто как вам кажется, да и в среднем ставки одинаковые, протсо у всех банков свои приколы, кто-то маскирует ставки какой-то маркетинговой ахинеей. Если в вашем банке ставка снизилась, как правило вы можете на неё переключиться, заплатив какую то комиссию. это ГОРАЗДО проще чем искать другой банк ради 1-0,5% сиюминутных (возможно в банке с чуть выше ставкой на 0,5 скажем закрывают глаза на рисованные справки о доходе, и т.п.). Кроме того ошибочно считать что любой банк спит и видит как бы вы перешли к ним с ипотекой своей. заметьте, рекламы ипотеки много, но я ни разу не видел рекламы с предложением рефинансироваться у них.

1. Не учитываете затраты связанные с обязательным страхованием жизни и страхованием этой недвижимости на весь срок ипотеки(достаточно существенно и у каждого банка свои страхователи и ставки соответствующие)
2. Не учитываете комиссии (единовременные и постоянные) которые банк берет за обслуживание счета ,открытие, оформление.
3. Валюта ссуды( многие банки выдают в валюте и соответственно расходы по конвертации , курсу и тд)
4. Недвижимость находится в вашей собственности с ограничением в *Зеленке* и в залоге у банка. Задержка с выплатой сразу дает право банку потребовать от вас всю сумму долга!!! или сам банк продает квартиру и вам возвращает тоько очень маленькую часть , тк в первые 2/3 срока вы будете погашать только проценты по кредиту, а сумма основного долга почти не изменится( так работают все банки, и половина первых платежей это 80-90 процентов погашение коммисий и процентажа и только остальное основного долга) Неужели кто-то думает что за 20 лет у него все будет нормально с работой и доходом ежемесячно и без перебоев?. . Оставь надежды всяк сюда входящий.
5. 8-12 процентов это прям сказка какаято. Такие кредиты дают или руководящим работникам бюджетных организаций или администрации. Или при условии первоначального взноса больше 50-70 процентов .Остальным 18-20( Интересно где простой молодой человек может взять 2-3 миллиона рублей на первоначальный взнос?? Не забываем еще поручителей и стабильный долгий стаж работы
Версии с подставными фирмами и тд сразу отметаем, это вообще не серьезно, вся ваша жизнь как на ладони и информация подтверждается и проверяется очень легко и быстро. Есть опыт работы в службах банков, знаю. ИП вообще могут оставить надежду получить хоть какой то потребительский кредит, это закрытая тема для всех банков. Только кредиты на развитие и тд или телефон купить за 5000))) Ну это шутка конечно.
Много нюансов и не все так просто как кажется.
Вывод один. Если у вас есть деньги на 50-80 процентов стоимости, стабильная высокооплачиваемая работа с большим стажем и желательно в госучереждении или с участием гос=ва(что б платеж был не более 40 процентов от дохода) то, есть смысл рассмотреть ипотеку и не более чем на 10 лет( на больший срок не выгодно даже по этим ставкам). Если вы этим условиям не удовлетворяете, то даже и думать об этом не стоит. Дешевле беспроблемней, независемей просто снимать и не париться об этом( тем более в Европе и Америке большинство всю молодость живут на съемном жилье, лет до 40, становятся на ноги и зарабатывают на дальнейшую жизнь, дом... . )
Как-то так если по быстрому. Выкладки цифровые не привожу, не дома, сами можете все посчитать и найти в сети. А лучше почитать ответы на эти вопросы финансистов и бизнесменов топ уровня, ответ один- ипотека в нашей стране не выгодна, по-этому и не массова, да и для банков она проблемна и малоэффективна.

Тема зачет, сам думаю над вариантом с ипотекой в Киеве.

первые n-лет платятся только практически проценты, только потом основной долг, этого достаточно.
проще накопить на хату лет за 5, чем стать рабом на 20 лет
каждому своё как говорится, но лох и ссудный процент всегда рядом

а ещё поговорите с людьми которые уже 2-3 года каждый месяц отстегивают 30-40 к, в плане психики
ну а конретно САМЫЙ лучший вариант в рф это кусок земли и ижс, себестоимость метра с отделкой не более 20 т.р.

Podlets @ 15.10.2010
1. Не учитываете затраты связанные с обязательным страхованием жизни и страхованием этой недвижимости на весь срок ипотеки(достаточно существенно и у каждого банка свои страхователи и ставки соответствующие)
2. Не учитываете комиссии (единовременные и постоянные) которые банк берет за обслуживание счета ,открытие, оформление.
3. Валюта ссуды( многие банки выдают в валюте и соответственно расходы по конвертации , курсу и тд)
4. Недвижимость находится в вашей собственности с ограничением в *Зеленке* и в залоге у банка. Задержка с выплатой сразу дает право банку потребовать от вас всю сумму долга!!! или сам банк продает квартиру и вам возвращает тоько очень маленькую часть , тк в первые 2/3 срока вы будете погашать только проценты по кредиту, а сумма основного долга почти не изменится( так работают все банки, и половина первых платежей это 80-90 процентов погашение коммисий и процентажа и только остальное основного долга) Неужели кто-то думает что за 20 лет у него все будет нормально с работой и доходом ежемесячно и без перебоев?. . Оставь надежды всяк сюда входящий.
5. 8-12 процентов это прям сказка какаято. Такие кредиты дают или руководящим работникам бюджетных организаций или администрации. Или при условии первоначального взноса больше 50-70 процентов .Остальным 18-20( Интересно где простой молодой человек может взять 2-3 миллиона рублей на первоначальный взнос?? Не забываем еще поручителей и стабильный долгий стаж работы
Версии с подставными фирмами и тд сразу отметаем, это вообще не серьезно, вся ваша жизнь как на ладони и информация подтверждается и проверяется очень легко и быстро. Есть опыт работы в службах банков, знаю. ИП вообще могут оставить надежду получить хоть какой то потребительский кредит, это закрытая тема для всех банков. Только кредиты на развитие и тд или телефон купить за 5000))) Ну это шутка конечно.
Много нюансов и не все так просто как кажется.
Вывод один. Если у вас есть деньги на 50-80 процентов стоимости, стабильная высокооплачиваемая работа с большим стажем и желательно в госучереждении или с участием гос=ва(что б платеж был не более 40 процентов от дохода) то, есть смысл рассмотреть ипотеку и не более чем на 10 лет( на больший срок не выгодно даже по этим ставкам). Если вы этим условиям не удовлетворяете, то даже и думать об этом не стоит. Дешевле беспроблемней, независемей просто снимать и не париться об этом( тем более в Европе и Америке большинство всю молодость живут на съемном жилье, лет до 40, становятся на ноги и зарабатывают на дальнейшую жизнь, дом... . )
Как-то так если по быстрому. Выкладки цифровые не привожу, не дома, сами можете все посчитать и найти в сети. А лучше почитать ответы на эти вопросы финансистов и бизнесменов топ уровня, ответ один- ипотека в нашей стране не выгодна, по-этому и не массова, да и для банков она проблемна и малоэффективна.

всё очень абстрактно ты пишешь, а кто-то прочитая это всё так и останется в плену предрассудков.
1 - страховать обязательно только имущество. что значит существенных расходы и ставки соответствующие? при том примере что я приводил выше страховка составляет в год 10к рублей. страховую можно менять на любую из списка раз в год, без проблем. можно торговаться по ставкам.
2 - комиссии в основном только разовые, и их сумма 5-7к рублей где то так было пару лет назад.
3 - валюту ссуды выбираешь ты а не банк.
4 - не имеет правво банк потребовать всю сумму долга изза задержки. есть штрафы, они прописаны в договоре. они не будут в этом плане никогда с тобой воевать, если, конечно ты не перейдёшь границ, так как им гораздо важнее чтоб ты исправно платил, чем заморачиваться с продажей твоей квартиры, особенно если у тебя есть дети. далее что ты пишешь по этому пункту про 20 лет - это уже демагогия, вопрос оптимизма или писсимизма.
5 - http://peterburg.raiffeisen.ru/retail/mortgageloans/2nd_market/ вот ставки Райфа. то что ты пишешь - отсебятина полная!!! какие 18-20? какие поручители? какой стаж? хватает года работы.

насчёт того, что незасивимее снимать, от кого независимие то? ты зависишь всегда от того, кто тебе сдаёт квартиру. не дешевле точно, V'l это и доказал своими выкладками на несколько лет вперёд. в пример приводить америку вообще некорректно, мы то живём тут.

незнаю кто из базнесменов или финансистов "топ" уровня что тебе наговорил, но у меня полно банковских работников разного уровня, и в питере и в москве знакомых. Есть хороший друг, который работает в рекламе в конторе, продающей дома и недвижимость элитного класса в москве ( в т.ч. на их рублёвках, новорижках и т.п.) так вот с кризисом у них объём продаж упал конечно, но в % отношении ипотеке к кешу сразу или кешу в рассрочку на год-два не изменился никак!!! 50 и болбше % квартир и земель у них покупается в ипотеку, и берут их именно те товарищи, которых ты упомянул, туда же добавь чиновников.