Покупка квартиры.

Proto51 @ 19.11.2014
если хочешь сравнить стоимость жилья на разных стадиях строительства, то ты должен взять два одинаковых дома в зоне квартальной застройки - строящийся и построенный и посмотреть какая разница в цене между ними именно сейчас, вот и будет ответ на твой вопрос, а то что ты привел - это не закрыта система, объективно в ней провести измерения не возможно.

я тебе первый пример написал:
котлован - 3кк
когда построили - 5кк
твоя цитата:

от котлована до ввода в эксплуатацию в среднем квартира дорожает на 10-20%

переуступка была прошлой весной, дом ещё строился. Акт приемки от застройщика подписал этой весной (с передачей ключей и прочего). Собственность не оформлял из-за лени + думал, что страховку надо будет адовую заплатить при оформлении закладной, но оказалось, что она небольшая.
Ща точно не вспомню, что нужно, ибо брал все, что есть.
Нужно было разрешение на ввод дома в эксплуатацию, ДДУ с приложениями + договор о передаче прав и обязанностей.
Ещё нужен кадастровый паспорт на дом и на квартиру (за меня это получал застройщик, но это тоже через МФЦ можно сделать). Если у тебя ипотека- то ещё кредитный договор, закладная. Пошлина за все была 1000р. Я ещё тех паспорт (не взяли, вроде) и отчет об оценке приносил.

Надеюсь, ничего не забыл, но тебе всегда в МФЦ подскажут, че и как. Очереди там быстро идут.

yuventus @ 19.11.2014
я тебе первый пример написал:
котлован - 3кк
когда построили - 5кк
твоя цитата:

толку от того, что ты написал, больше вопросов возникает, чем получили ответов -

речь об одном и том же доме и соответственно цена за котлован ~2 года назад, а за построенный 5кк сейчас? или на сегодняшний день у одного застройщика котлованы за 3кк и рядом же готовые объекты за 5кк? или речь про аналогичные районы? а может вообще было так - 3кк у застройщика и разбирают как горячие пирожки, а готовое за 5кк в соновном только перекупы толкают и квартиры по факту пустуют?
вообще без ссылок даже обсуждать нехочется

Дело ясное, что дело тёмное.

svadik777, Ничего здесь страшного нет. Я сам покупал по праву переуступки, договор главное чтобы был в ГУЮ зарегистрирован. Действительно бывает что застройщики с субподрядными организациями рассчитываются квартирами, а те их продают побыстрее со скидкой. Бывает что застройщик отдает право продажи агентству недвижимости, но в этом случае правда цена должна быть ровной. Бывают и люди которые вложились, а сейчас нет возможности оплачивать ипотеку итп. У меня друг в Питере в газпромовском доме недавно хату купил за 8 лямов, изначально просили 11. Сторговался за два месяца и выкупил, там у человека дела плохо пошли, он реально не мог оплатить остаток за хату и продал ее в экстренном порядке (по хорошей рыночной стоимости сейчас быстро не продашь). Здесь вопрос в личности продавца, кто продает? Если продавец обычный русский человек коренной житель города - бери хату и не ссы.

Единственное у застройщика узнай кому продана квартира, чтобы цепочек между застройщиком и твоим продавцом не было, если застройщик продал квартиру лицу который тебе предлагает купить и договор зарегистрирован в ГУЮ - бери.
Надо еще понимать что в ремонт и благоустройство вложишь минимум 1/3 (чаще больше) от стоимости квартиры в новостройке. Поэтому иногда на вторичке с евроремонтом выгоднее купить, съэкономишь и деньги и время, так как на вторичке стоимость хороших ремонтов в квартирах при продаже всегда в разы меньше чем по факту. В новостройке 4 года потеряешь на благоустройстве двора пока весь дом заселится отремонтируется ...первые 4 года суета-маета.

ТС, найми юриста, чтобы проверил все доки на дом, квартиру и владельцев. Плюс возьми у риэлтора информацию о застройщике, о доме и возможных проблеммах (1 час времени) и пообещай ему премию, если нароет какие-то минуса (сопровождать сделку ему не обязательно).

И насколько я по себе помню договор переуступки (пока нет свидетельства) подписывает и застройщик и тот кто тебе переуступает право и ты - т.е. все три стороны, после этого он регистрируется в ГУЮ. А потом платишь оговоренную сумму в течении оговоренного периода времени через банк. У меня дак так было - все норм.

В новостройке хуй в покер поиграешь! Ремонт делают днём и ночью!

Snipersvd78, да да, они как раз субподрядчиками представились. Если что я не в столицах хату беру.
По поводу ремонта: по моим прикидкам выйти дороже не должно и в целом возможность сделать дизайн под свой вкус радует, к тому же у покеристов довольно таки скучная однообразная жизнь, тут хоть что-то творческое.
Насчет "простой русский" ты тут загнул имхо, я с большим уважением к русским отношусь, кем сам и являюсь, но нужно помнить что у преступников нету национальности.

И еще такой нюанс вспомнил: когда дом искал этот, продавец по телефону сказал, мол, у дома адреса нету, типа еще не объявили, детально не стал вдаваться, но может ли такое быть? И позже охранник одно число назвал, застройщик другое))

svadik777 @ 19.11.2014
Snipersvd78, да да, они как раз субподрядчиками представились. Если что я не в столицах хату беру.
По поводу ремонта: по моим прикидкам выйти дороже не должно и в целом возможность сделать дизайн под свой вкус радует, к тому же у покеристов довольно таки скучная однообразная жизнь, тут хоть что-то творческое.
Насчет "простой русский" ты тут загнул имхо, я с большим уважением к русским отношусь, кем сам и являюсь, но нужно помнить что у преступников нету национальности.

И еще такой нюанс вспомнил: когда дом искал этот, продавец по телефону сказал, мол, у дома адреса нету, типа еще не объявили, детально не стал вдаваться, но может ли такое быть? И позже охранник одно число назвал, застройщик другое))

Почтовый адрес дому присваивается только после ввода его в эксплуатацию (застройщик должен сдать дом всем службам, получить обмеры БТИ, выполнить обязательства перед городом (если есть), после этого он получает разрешение на ввод в эксплуатацию и решение о присвоении адреса от администрации). На самом деле часто встречаются случаи, когда дом по факту построен, но оформить его застройщик не может, т. к. не соблюдал какие-либо требования или есть существенные отклонения от проекта.
А до ввода в эксплуатацию у дома есть строительный адрес (он должен быть прописан у тебя в договоре), как правило он присвается по находящимся рядом ориентирам (дороги, поселки, районы и т. д.) и содержит также номер куорпуса.

На самом деле, проверить квартиру в новостройке не так сложно. Идешь в регпалату, заказываешь справку об отсутствии обременения (у нас 200 руб стоит, три дня ждать). Так как дом еще не сдан, справку тебе будут выдавать по кадастровому номеру участка на котором строится дом и в ней будут указаны абсолютно все квартиры. Ищешь свою квартиру и смотришь есть ли обременение и на кого она зарегистрирована.
Выше правильно сказали что при подписании договора переуступки участвуют три стороны, застройщик при тебе обязан заверить этот договор печатью (можно и без него, как правило за это застройщик берет деньги, но при этом нет гарантии двойной продажи, если только ты не у родственника покупаешь), там же у застройщика вместе с продавцом берете справку о полной оплате. Чеки, платежки и т.д. на всякий случай пусть тоже покажут, если сомневаешься покажите их в кассу застройщика, уж свои то печати и подписи они точно знают.
после этого сдаете документы в регпалату и расчет производите только после сдачи документов и получения расписки на получение документов. Так как договора на долю регистрируются быстрее, чем на вторичку можно попробовать вариант расчета через банковскую ячейку. То есть продавец получит деньги только после того, как ты заберешь зарегистрированные документы.
Много букв конечно. но на самом деле с новостройками все гораздо проще, чем с вторичкой.

А насчет низкой цены, тут ничего такого нет. У меня клиент продал квартиру на 800 тыс. дешевле когда деньги срочно понадобились. В новостройках куча подрядчиков, на прошлой неделе оформлял квартиру на 400 тыс. дешевле чем у застройщика, просто человеку нужно было зарплату людям платить, а застройщики с деньгами расстаются сейчас неохотно.
Почитай отзывы о своем застройщике, поинтересуйся у них на какие средства они строят, свои или заемные, сколько объектов уже построили и т.д.
У нас большинство застройщиков особо деньги не тратят до ввода дома в эксплуатацию, все деньги идут на строительство, кроме 10-20% на текущие расходы (з\п и т.д.).

Proto51 @ 19.11.2014
Если кому-то интересно, могу попробовать написать чтонить подобное по вторичной недвижимости.

Интересно, напиши!

Felixillo @ 19.11.2014
толку от того, что ты написал, больше вопросов возникает, чем получили ответов -

речь об одном и том же доме и соответственно цена за котлован ~2 года назад, а за построенный 5кк сейчас? или на сегодняшний день у одного застройщика котлованы за 3кк и рядом же готовые объекты за 5кк? или речь про аналогичные районы? а может вообще было так - 3кк у застройщика и разбирают как горячие пирожки, а готовое за 5кк в соновном только перекупы толкают и квартиры по факту пустуют?
вообще без ссылок даже обсуждать нехочется

2009-2010 год у застройщика 3кк котлован.
2011-2012 год у застройщика уже в построенном ЭТОМ ЖЕ ДОМЕ те же однушки 5 кк стоят.
Он сказал, что от котлована до ввода стоимость +10-20% всего лишь.

yuventus, ты серьезно не понимаешь почему цену нужно сравнивать в одно и тоже время, а не в 2009 и в 2012?

svadik777 @ 19.11.2014
И еще такой нюанс вспомнил: когда дом искал этот, продавец по телефону сказал, мол, у дома адреса нету, типа еще не объявили, детально не стал вдаваться, но может ли такое быть? И позже охранник одно число назвал, застройщик другое))

Строго говоря, нет. Адрес дом получает на этапе еще проектирования, если не раньше. По крайней мере на всех стройках, где я трудился ранее, адрес был всегда. И покупал 2 квартиры в новостройках, в еще предварительных договорах купли продажи был не то что адрес дома, но и номер конкретной квартиры, обе где то за два года до сдачи дома.

Про вторичку. Тут, если не у знакомых, и договор делать по уму, то надо в нем описывать все вплоть до мебели, если ее оставляют. Иначе можно влипнуть в историю, что квартиру тебе показывали с кухней и унитазом, а отдадут без них.

Про риэлторов. Если тебе не нужны их услуги по поиску вариантов, то платить им за оформление сделки, как минимум, не разумно. Т.к. никакой ответственности за сделку в дальнейшем они не несут. И все что они могут сделать - скачать шаблончик и заполнить его (утрированно), отнести в рег палату (и то только вместе с покупателем, продавцом или же по нотариально заверенной доверенности)

К тому же тебя, очевидно, ожидает договор переуступки прав требования. Т.е. ты не квартиру покупаешь, а право требовать у застройщика передать тебе квартиру в собственность на условиях договора участия в долевом строительстве. Еще встречал вариант, когда вместо долевого участия составляется договор займа у физ лица (т.е. застройщик занимает у тебя деньги и обещает вернуть), и предварительный договор купли продажи квартиры, потом делается акт о взаимозачете долга в счет квартиры и ты счастливый обладатель )))

Договора эти достаточно сложны, насколько мне известно (инфа от жены, она помощник нотариуса).
Момент где могут обмануть - сделать двойную переуступку. Проверить просто - надо увидеть оригиналы договоров первоначальных, на основании которых у тех, кто продает тебе квартиру, есть права на ее получение. Обычно, при оформлении договора переуступки, на оригиналах делается отметка о таких договорах, их естественно быть не должно.

Вообщем по оформлению советую к нотариусу. Если, конечно, нет желания позаморачиваться самому.Как ни крути, нотариус это третье лицо в сделке, и несет ответственность за юридическую сторону сделки (имеет возможность проверить обременение например, сделав запрос через электронную базу, чего не может сделать риэлтор, т.к. доступа нет), вообщем если нотариус нормальный, то по каким-то левым документам он сделку удостоверять не будет.
К тому же не знаю как в других регионах, в МО и Мск нотариусы с недавнего времени стали иметь возможность сдавать договора своих клиентов на регистрацию в Регистр. службу, цену точно не скажу, но там в пределах неск. тыс. руб (<10). Без очередей и т.п., у них там отдельное время есть для этого.

В общем, если будут какие то более конкретные вопросы - пиши в личку, я проконсультируюсь, расскажу.

svadik777 @ 19.11.2014
Здрасьте, форумчане.
Встал вопрос о покупке квартиры и так как до этого подобного опыта не было, то есть множество нерешенных вопросов, с чем и прошу помочь бывалых ребят.

Так как бюджет весьма ограничен, нашел такой вариант: однушка в новостройке (дом обещают сдавать в июне 15го года), продает перекупщик. И есть один нюанс: официально у застройщика квадрат за 34 идет, у них за 30.4.

Простите за совет.
Рано остановился. Иди дальше. Мозг штука крайне интересная. Рано расслаблять.

Snipersvd78 @ 19.11.2014
Действительно бывает что застройщики с субподрядными организациями рассчитываются квартирами, а те их продают побыстрее со скидкой.

На практике это означает только одно - строить дальше у застройщика/генподрядчика денег нет. И далее вопрос, что это за субподрядчики, которые получили оплату квартирами. Если это слаботочники или отделочники, это еще куда ни шло, а вот если монолитчики - то дела куда хуже. То есть чем ближе к сдаче объекта нужны эти субподрядчики, тем лучше.
Сам лично участвовал в нескольких подобных переговорах, все объекты в срок сданы не были.
К тому же, нормальные субчики не будут брать такие объекты, тк это по сути высокорисковый кредит застройщику. Обычно подобные схемы это удел небольших контор, которые готовы взять любой объем, лишь бы хоть что то делать. Что для ТС есть повод для внимательного рассмотрения персоналий, которые предлагают ему эту квартиру.

Вот довольно подробная инструкция
http://discovermoney.ru/zhile/kak-kupit-kvartiru/