Теперь я тут

Отталкиваться от суммы 8 млн в ДОЛЛАРАХ, и говорит, что доход 15% в РУБЛЯХ в НЕДВИГЕ это хорошее вложение - как минимум странно. Приводить в пример, что Морган Стэнли купил недвиги на 2 ярда, поэтому это выгодно - это еще более странно.
Морган Стэнли инвестирует практически во все во что только можно, у них работа такая

БоевойСлон @ 25.12.2015
Так доходность 15% годовых - это в долларах или рублях? Если я в 2013 году купил за доллары коммерческую недвижимость, то сколько лет при новом курсе доллара мне придётся отбивать цену арендой?

Почему это не приводит к повышению цены недвижимости и, соответственно, снижению арендной доходности?

Конечно, в рублях. На длинном отрезке это не так существенно. На коротком можно попасть на пик цен и низ курса, как, например, в 2013м или 2008м

Потому что многие могут заработать больше, чем 15% годовых в рублях. Потом рынок недвижимости это не магазин, в котором все ясно и просто. Надо искать, смотреть, могут быть подводные камни. Потом нужно управлять.
Ну и сейчас кризис - деньги всем нужны. Как только кризис закончится, думаю цены вырастут и арендная доходность к этим ценам снизится. Как это и произошло во всех развитых странах.
Согласись в любом западном городе-миллионнике не может магазин по цене быть сопоставим со стоимостью квартиры

БоевойСлон @ 25.12.2015
И ещё вопрос: 15% получены просто делением ставки аренды на цену недвижимости? Учтены ли при этом налоги, расходы на управление и содержание, МО непредвиденных расходов типа истории, рассказанной Хулио (когда менятся противопожарные правила и у тебя выбор, делать дорогущее переоборудование или платить взятки инспектору)?

Да, деление ставки. Но, в сравнении с банковской, аренду платят каждый месяц, что за счет капитализации дает процент выше.
Плюс есть индексация аренды и инфляционный рост цены недвижимости, чего нет в банковских депозитах.
Налог часто учитывают в цене. Расходы на управление не учитывают, так как многие сами занимаются. Содержание, обычно, оплачивает арендатор.

dandy @ 25.12.2015
Отталкиваться от суммы 8 млн в ДОЛЛАРАХ, и говорит, что доход 15% в РУБЛЯХ в НЕДВИГЕ это хорошее вложение - как минимум странно. Приводить в пример, что Морган Стэнли купил недвиги на 2 ярда, поэтому это выгодно - это еще более странно.
Морган Стэнли инвестирует практически во все во что только можно, у них работа такая

А что странного? Это мое личное мнение. Назови лучший способ получать рентный доход и не утрачивать капитал со скоростью инфляции.
Написать странно этого как бы мало, чтобы пояснить свою позицию. Согласен?

Морган Стенли инвестирует в основном в очень надежные активы. Они не купят акции Ялини или облигации Связного.
Они не положат на депозит в российский средний банк. Они не покупают фьючерсы на нефть или путы на валюту.
Короче они вкладывают пенсионные бабки и им важна надежность и стабильная доходность на долгосроке.

stein @ 25.12.2015
Конечно, в рублях.

Так ты бы сразу сказал, что в рублях, никто бы и удивлялся тогда :).

stein @ 25.12.2015
Как только кризис закончится

А он вообще должен закончится? Может глупый вопрос (я не шарю), но если я правильно понимаю текущую ситуацию, то, если с нефтью не фартанёт, мы в лучшем случае в ноль катать будем, не?

ConstOr @ 25.12.2015
А он вообще должен закончится? Может глупый вопрос (я не шарю), но если я правильно понимаю текущую ситуацию, то, если с нефтью не фартанёт, мы в лучшем случае в ноль катать будем, не?

Все рано или поздно заканчивается)
Даже Путин в 24м уйдет)))

Если за державу обидно, то это в Политику. Я про сохранение на долгосроке.
На мой взгляд наиболее надежный способ сохранить и получать доход - это коммерческая недвижка.
Просто на основе собственных наблюдений.
Знаю уйму людей кто имел когда-то значительные доходы.

С коммерческой недвижкой главное чтоб как в Минске не получилось: квадратных метров настроили гораздо больше чем имеется желающих их арендовать и стоит куча площадей, жрет налоги да проценты по кредитам.

stein @ 25.12.2015
Все рано или поздно заканчивается)

Золотые слова
Это же относиться и сверхдоходам в недвижимости и к высоким ценам на золото, и к ценам на нефть, и к акциям газпрома.
Вот только сколько ты готов ждать?

Оффтоп - прочитал в колодце ЛХЕ-гуру про проверку здоровья с комментариями ТСа.
В свое время (год назад) проверился по этому списку в Москве:

http://bes-korablya.livejournal.com/92012.html

В целом все реально сделать похода за 3, но т.к. каждый врач еще назначает по паре обследований, то растянулось на год в результате при нерегулярных походах. Проходил в лечебно-реабилитационном центре на Щукинской. Денег ушло около 50К суммарно с учетом МРТ.

П.С. Врачи все удивлялись - "Вы сами пришли, что-ли? Зачем? На что жалуетесь??" Не привыкли у нас к профилактике.

dandy @ 26.12.2015
Золотые слова
Это же относиться и сверхдоходам в недвижимости и к высоким ценам на золото, и к ценам на нефть, и к акциям газпрома.
Вот только сколько ты готов ждать?

Да, сверхдоходы по недвижимости превратятся в просто доходы.
В кризисные времена цена недвиги будет снижаться и доход в долларах тоже.
Меня это устроит. Остальные пусть сами решают...

Морган Стенли инвестирует в основном в очень надежные активы. Они не купят акции Ялини или облигации Связного.
Они не положат на депозит в российский средний банк. Они не покупают фьючерсы на нефть или путы на валюту.
Короче он

Ты должно быть шутишь?
Morgan Stanley сейчас формально может быть и не участвуют в активной торговле деривативов после введения Правила Волкера, но даже по тому, что я слышал, и GS и Morgan Stanley продолжают трейдить на свои обв. До принятия закона Додд-Фрэнка, трейдинг это был топ-1 по прибыльности бизнес у инвестбанков и естественно своим собственным капиталом они активно участвовали именно на рынках волатильных и высокорисковых инструментов.

По поводу инвестиций фонда Морган Стенли в российские ТЦ:

Ок, управляющие фонда коммерческой недвижимости в развитых странах, решили загэмблить, пихнув клиентам моллы в России. Вроде бы уже всем очевидно, что ставка не сыграла. Боюсь, инвесторы фонда вряд ли очень обрадовались тому, что российские активы фонда за 2 года стали стоить минимум в 2 раза дешевле.

Дубровский @ 26.12.2015
С коммерческой недвижкой главное чтоб как в Минске не получилось: квадратных метров настроили гораздо больше чем имеется желающих их арендовать и стоит куча площадей, жрет налоги да проценты по кредитам.

А в Москве иначе сейчас разве?
Очень и очень много площадей простаивает.
И еще по слухам после продаж на Новый год очень много кто закрывается.

Дубровский @ 26.12.2015
С коммерческой недвижкой главное чтоб как в Минске не получилось: квадратных метров настроили гораздо больше чем имеется желающих их арендовать и стоит куча площадей, жрет налоги да проценты по кредитам.

Ибо белорусским "бизинесьменам" надо бы поумерить свой пыл. Мне тут недавно назвали цену аренды в новом торговом центре в областном центре - по 45 евро за квадрат. Кто-то считает что это нормально?

rodent, у нас нормально это 10-15 евро за квадрат в отличном месте, в хорошем 5-10

Armad @ 27.12.2015
Ты должно быть шутишь?
Morgan Stanley сейчас формально может быть и не участвуют в активной торговле деривативов после введения Правила Волкера, но даже по тому, что я слышал, и GS и Morgan Stanley продолжают трейдить на свои обв. До принятия закона Додд-Фрэнка, трейдинг это был топ-1 по прибыльности бизнес у инвестбанков и естественно своим собственным капиталом они активно участвовали именно на рынках волатильных и высокорисковых инструментов.

По поводу инвестиций фонда Морган Стенли в российские ТЦ:

Ок, управляющие фонда коммерческой недвижимости в развитых странах, решили загэмблить, пихнув клиентам моллы в России. Вроде бы уже всем очевидно, что ставка не сыграла. Боюсь, инвесторы фонда вряд ли очень обрадовались тому, что российские активы фонда за 2 года стали стоить минимум в 2 раза дешевле.

Погоди ты про банк говоришь или про их инвестиционный фонд?
Инвестфонд не занимается трейдингом. Тот что купил Галерею вообще пенсионный.
И я, кстати, сомневаюсь, что Галерея сейчас стоит вдвое дешевле 1млрд долл.
Ну и в любом случае фонд в долгую покупал, может доходность в долларах и снизилась, но все равно выше, чем по облигациям.

rodent @ 27.12.2015
Ибо белорусским "бизинесьменам" надо бы поумерить свой пыл. Мне тут недавно назвали цену аренды в новом торговом центре в областном центре - по 45 евро за квадрат. Кто-то считает что это нормально?

В Питере это обычная цена для небольших помещений приличных комплексов на первом этаже, но не в лучших местах.

stein @ 27.12.2015
В Питере это обычная цена для небольших помещений приличных комплексов на первом этаже, но не в лучших местах.

может для Питера это нормально, но для РБ это дико, у нас тысячи "лишних" квадратов, у нас закрываются большинство точек, предпринимателей душат так как никогда(для примера, продавцов одежды обязали покупать товар на складах в Минске, хозяин ларька говорил что там полное китайское Г и очень дорого), т.е. у нас нету 10 желающих арендовать по 45 евро за квадрат, у нас просто есть хозяин помещения и 0 желающих, но цена все равно 45 евро и там в + работать невозможно.

vadik @ 27.12.2015
может для Питера это нормально, но для РБ это дико, у нас тысячи "лишних" квадратов, у нас закрываются большинство точек, предпринимателей душат так как никогда(для примера, продавцов одежды обязали покупать товар на складах в Минске, хозяин ларька говорил что там полное китайское Г и очень дорого), т.е. у нас нету 10 желающих арендовать по 45 евро за квадрат, у нас просто есть хозяин помещения и 0 желающих, но цена все равно 45 евро и там в + работать невозможно.

Ну так и надо об этом говорить хозяину и предлагать свою цену.
Если желающих нет, то цена снизится, если хозяин не идиот, то простой ему нафиг не нужен

В Беларуси у арендоьателей ещё не наступила полная ж ,поэтому кто то еещё тужится и не сбрасывает.Но вообще в целом цены за аренду в регионах и столице идут вниз значительно.

stein @ 27.12.2015
Погоди ты про банк говоришь или про их инвестиционный фонд?
Инвестфонд не занимается трейдингом. Тот что купил Галерею вообще пенсионный.
И я, кстати, сомневаюсь, что Галерея сейчас стоит вдвое дешевле 1млрд долл.
Ну и в любом случае фонд в долгую покупал, может доходность в долларах и снизилась, но все равно выше, чем по облигациям.

Понятно, что у Morgan Stanley куча фондов с разными инвестиционными декларациями.

Первый абзац моего сообщения был про трейдинг на свои и я там цитировал твой пост, который я понял как то, куда инвестирует Morgan Stanley свои. Если речь была о том, что "консервативные фонды Morgan Stanley инвестируют в основном в очень надежные активы", то ок.

Второй абзац про фонд, который купил "Галерею".

По-моему, нельзя из этой покупки сделать вывод в духе "смотрите, даже фонд коммерческой недвижимости с американскими пенсионными фондами в акционерах инвестирует в коммерческую недвижимость в России, что доказывает ее низкие риски", поскольку конкретно в этом примере, по моему скромному мнению, во-первых, имел место довольно крупный гэмбл и коммерческая недвижимость в России/Аргентине или еще какой ЮАР это весьма рисковое вложение.
Даже не знаю, как это по другому это можно расценивать.
Во-вторых, очень сомневаюсь, что хоть у одного американского пенсионного фондов большой exposure по коммерческой недвижимости в экзотических странах, так что опять же не могу это расценивать как некий знак качества.

У меня еще была третья часть поста, но она по сути была цитатой того, что выше уже писал более компетентный Хулио: "То есть как один из способов инвестиций , для диверсификации - почему бы нет ? Потому Морганы Стенли и участвуют в этом.
Но как единственный способ инвестиции для покериста-пенсионера - категорически нет. риски зашкаливают."

Быть покеристом-пенсионером вообще опасно