| For2nArtem | 76 |
| Nikituk222 | 53 |
| consaltus | 43 |
| Goliath | 30 |
| Kaktus26rus | 30 |
-
-
Для начала надо разделить ожидаемую годовую арендную плату на текущую рыночную стоимость объекта недвижимости, чтобы прикинуть норму прибыли в процентах.
Ну а потом поделить ее на 2 (столько в среднем останется после вычета всех простоев и расходов, а также оплаты собственного труда). И если в результате деления обнаружится двузначное число, то можно задумываться об инвестировании в недвигу. Спойлер: не обнаружится.
Но как правило, те, кто обсуждает этот вопрос, не дочитывают мой пост до конца. А те из них, кто дочитывает, всё равно не понимают, что в нем написано.
-
Цитата (Mercator @ 08.04.23)
Для начала надо разделить ожидаемую годовую арендную плату на текущую рыночную стоимость объекта недвижимости, чтобы прикинуть норму прибыли в процентах.
Ну а потом поделить ее на 2 (столько в среднем останется после вычета всех простоев и расходов, а также оплаты собственного труда). И если в результате деления обнаружится двузначное число, то можно задумываться об инвестировании в недвигу. Спойлер: не обнаружится.
Но как правило, те, кто обсуждает этот вопрос, не дочитывают мой пост до конца. А те из них, кто дочитывает, всё равно не понимают, что в нем написано.
Батя с ноги вошел в чат
-
Можно только добавить к вышенаписанным комментраиям, что Если уж очень хочется инвестировать в недвижимость, на фондовом рынке полно вариантов покупки недвиги через акции и фонды любой страны мира. Все решается в два клика..
-
Цитата (Mercator @ 08.04.23)
Для начала надо разделить ожидаемую годовую арендную плату на текущую рыночную стоимость объекта недвижимости, чтобы прикинуть норму прибыли в процентах.
Ну а потом поделить ее на 2 (столько в среднем останется после вычета всех простоев и расходов, а также оплаты собственного труда). И если в результате деления обнаружится двузначное число, то можно задумываться об инвестировании в недвигу. Спойлер: не обнаружится.
Но как правило, те, кто обсуждает этот вопрос, не дочитывают мой пост до конца. А те из них, кто дочитывает, всё равно не понимают, что в нем написано.
Какие есть варианты после которых останется двузначное число?
-
По моему инвестировать в недвижимость есть смысл, когда покупаешь ее дешевле рынка, - срочные выкупы, выкупы с торгов по арестовке/банкротству итп. В подобных кейсах вполне можно иметь двухзначную доходность.
-
Rigden, А покупка на этапе котлована подойдет? Интересно на сколько в среднем дорожает квартира после сдачи обьекта
-
-
Цитата (RSGRain @ 08.04.23)
Какие есть варианты после которых останется двузначное число?
UPRO. Бонусом - ноль часов в год временных затрат на владение.
По рискам сопоставимо с покупкой недвиги с целью последующей сдачи в аренду. Кстати, мало кто оценивает все риски: не(д)оплаты арендаторами, потопы, возгорания и т.д. Редкость данных событий компенсируется катастрофичностью размера ущерба. Теперь еще и риск внезапного падения стоимости объекта вплоть до нуля прибавился. А с ним и риск полного его уничтожения.
-
Цитата (купитькапшин @ 08.04.23)
Rigden, А покупка на этапе котлована подойдет? Интересно на сколько в среднем дорожает квартира после сдачи обьекта
у меня была одна успешная покупка на этапе стройки, но сейчас бы точно не связывался с таким. На первичку цены жутко задраны из-за субсидируемой ипотеки, и перепродать даже если цена формально выросла может быть сложно (застройщики бывают запрещают переуступку по дду или берут себе % от сделки, а если объект сдался, то он уже не будет попадать под ряд программ кредитования. Также цены сейчас много где не растут а падают, и ждать существенный срок пока построят оказывается лотереей.
-
Цитата (RSGRain @ 08.04.23)
Какие есть варианты после которых останется двузначное число?
1. Должна быть ипотека с низкой ставкой
2. Низкий первоначальный взнос
3. Ну и большой срок ипотеки
При соблюдении этих пунктов твой рои при сдаче в аренду должен получиться двузначным
Ну и где-то видел статистику по разным странам - недвижимость, именно простое владение, является активом, который немного проигрывает инфляции - что-то в пределах одного процента.
А вот средняя доходность при сдаче в аренду собственной недвижимости в районе 7% годовых.
-
Цитата (Mercator @ 08.04.23)
Для начала надо разделить ожидаемую годовую арендную плату на текущую рыночную стоимость объекта недвижимости, чтобы прикинуть норму прибыли в процентах.
Ну а потом поделить ее на 2 (столько в среднем останется после вычета всех простоев и расходов, а также оплаты собственного труда). И если в результате деления обнаружится двузначное число, то можно задумываться об инвестировании в недвигу. Спойлер: не обнаружится.
Но как правило, те, кто обсуждает этот вопрос, не дочитывают мой пост до конца. А те из них, кто дочитывает, всё равно не понимают, что в нем написано.
Все верно, но тут не учитывается рост стоимости объекта со временем.
-
bool, стоимость недвижимости может двигаться в обе стороны )
-
Цитата (bool @ 09.04.23)
Все верно, но тут не учитывается рост стоимости объекта со временем.
Стоимость любой недвижимости на лонгране стремится к нулю. Любая материальная вещь (а недвига это вещь, если что), портится со временем. Просто взгляни на карту Москвы с домами 19 века и посмотри, какой процент из них сохранился (и сколько вложено в реставрацию).
Что, конечно, не отменяет локальных ростов и падений. Но это как в казино играть. В одном спине может быть любой результат, но на дистанции все деньги перетекут в казино.
-
i40u, как и фонда :)
Имхо, инвестиция в недвижимость, для сдачи в аренду, норм вариант, если нет возможности инвестировать на фондовом рынке, по тем или иным причинам.
-
Не могу написать про другие страны, кроме России, может быть ещё немного про Эстонию. Там картина другая. Но, если речь идёт про Россию , любая покупка квартиры и некоторых других видов недвижимости в долгосрок с целью сбережения/приумножения капитала убыточна начиная с 2008 года. Другими словами, любая квартира в середине 2008 года стоила дороже, чем она стоит сейчас. Мало того, на всём протяжении времени, ни в один момент, после кризиса 2008 года эта квартира не стоила дороже, чем тогда. Кроме того, даже арендная плата , получаемая за эту квартиру в течение прошедших 15 лет не покроет потерю её цены. Расписать подробнее с конкретными примерами могу, если это кому-то интересно. -
Mgarr, распиши плиз, потому что я на примера своего города посчитал по стоимости в $ мы конечно в минусе, но если прибавить доход с аренды то выходим в прибыль около 25% за период с 2009 по 2023
-
Цитата (Mgarr @ 09.04.23)
Не могу написать про другие страны, кроме России, может быть ещё немного про Эстонию. Там картина другая. Но, если речь идёт про Россию , любая покупка квартиры и некоторых других видов недвижимости в долгосрок с целью сбережения/приумножения капитала убыточна начиная с 2008 года. Другими словами, любая квартира в середине 2008 года стоила дороже, чем она стоит сейчас. Мало того, на всём протяжении времени, ни в один момент, после кризиса 2008 года эта квартира не стоила дороже, чем тогда. Кроме того, даже арендная плата , получаемая за эту квартиру в течение прошедших 15 лет не покроет потерю её цены. Расписать подробнее с конкретными примерами могу, если это кому-то интересно.
я джекпот видимо словил) в Сочи покупал квартиру за 80к$(2019) (достраивали) - как началась война решил от нее избавиться, к концу 2022 сделал почти 1.5х на ней(это она еще в цене просела, если бы успел продать летом было бы 2х). Без каких либо вложений, не считая мебели которую я оставил где-то на 5к$.
П.С. недвижимость больше не планирую покупать) согласен с ораторами выше насчет индекса и тд.
-
Цитата (Mgarr @ 09.04.23)
стоит сейчас. Мало того, на всём протяжении времени, ни в один момент, после кризиса 2008 года эта квартира не стоила дороже, чем тогда. Кроме того, даже арендная плата , получаемая за эту квартиру в течение прошедших 15 лет не покроет потерю её цены. Расписать подробнее с конкретными примерами могу, если это кому-то интересно.
Тут сразу надо уточнять про какой город идет речь? Если про Московии ваши где оверпрайс был всегда, то возможно. В наших провинциях квартиры стоили раньше под 1.5-2 ляма сейчас по 6-7 в лучшем случае.
-
Ещё есть такой вариант недвиги как дом с землей, дом в коттеджном поселке. Если само строение возможно и портится со временем и цена падает, то земля во многих странах в цене растёт. У меня у жены в Тае родители покупали землю за ссатые копейки 30 лет назад, 100 бат за 1 ไร่ (1600кв. метров). Сейчас эта земля в залоге, банк дал оценку в 200к за 1 ไร่. Плюс они там выращивали все эти года каучук и профитили с его продажи. То же самое можно и со сдачей дома в аренду посчитать, даже если состояние самого дома прохудится, цена на землю с годами растёт + профит со сдачи жилья в аренду.
- Вы сможете оставлять комментарии, оценивать посты, участвовать в дискуссиях и повышать свой уровень игры.
- Если вы предпочитаете четырехцветную колоду и хотите отключить анимацию аватаров, эти возможности будут в настройках профиля.
- Вам станут доступны закладки, бекинг и другие удобные инструменты сайта.
- На каждой странице будет видно, где появились новые посты и комментарии.
- Если вы зарегистрированы в покер-румах через GipsyTeam, вы получите статистику рейка, бонусные очки для покупок в магазине, эксклюзивные акции и расширенную поддержку.
люди которые ни разу в пару кликов не депали на IB и покупали индекс (с)