Я всегда твердил, что судьба - игра.

Осталось теперь эту крипто-квартиру рестейкнуть в каком-нибудь протоколе и потом обертку закинуть в DeFi..

phaere, порвал))

круто, поздравляю.

столько вопросов, даже не знаю с чего начать )

Насколько, по ощущениям, рынок недвижимости в Дубае перспективен? Нет ли там перегрева, слишком много свободной площади, быстрой застройки? 

Можно ли будет ее сдавать, с каким примерно РОИ?

какой примерно уровень цен на метр?

какие налоги на продажу?

квартира записывается на юридическое лицо? неважно какого гражданства?

Принадлежит полностью или "сдается на н-е количество лет"?

Если нерезидент покупает квартиру, насколько ОАЕ сотрудничают с службами других стран и раскрывают сделку?

don_eric, спасибо. Ответить смогу не на все вопросы, что-то не знаю просто.

Квартира полностью во владении, не аренда на много лет.

Можно купить и записать на юридическое лицо, если есть необходимость. Я купил, как физик.

Нерезиденты (юрики и физики) легко покупают здесь недвигу, зачастую без присутствия, через представителей. 

Налог 4% платит покупатель. Продавец платит только риэлтору. 

Цены, понятно, очень и очень разные. Зависит от района, застройщика, здания, этажа итд итп. Я сейчас живу на аренде в квартире, ее цена примерно 11,000 долларов за метр. Моя сильно дешевле. 

Обычно аренда приносит 5-10%. Насчет своей я даже не пытался разобраться, крайне маловероятно, что буду этим заниматься. Если с рынком что-то произойдет, и не смогу продать - оставлю как загородную квартиру) Буду приезжать на зиму.

Насчет сотрудничества - не знаю, но крайне маловероятно. Только по запросу, скорее всего.

Ну и насчет рынка - вопрос на миллион. С одной стороны - цены стабильно растут, спрос высокий. За последний год стоимость жилья в конкретном районе, к которому присматривался, выросла процентов на 10. Здесь покупают недвигу огромное количество китайцев, немало американцев и европейцев. 

Если не будет черных лебедей, не вижу причин, почему спрос на Эмираты должен падать в ближайшие годы. Причем, как в сегменте дешевого жилья, так и премиального. 

С другой стороны, предложение на рынке тоже огромное. Есть ощущение перегретости. В такой ситуации, просто покупать по рынку я бы не стал. Но если есть доступ к более интересным вариантам, как в моем случае, то почему бы не попробовать процентов на 15-20 от капитала.

а если квартира простаивает, во сколько обходится ее содержание, муниципальный налог, ЖЭК (ваад абайт)

evgenyev777

Ты писал что будешь проездом в РФ летом, в Москве будешь?

Я все про теннис. Планирую на лето активные спаринги, тренируюсь вне РФ, дома играю)

don_eric, есть Dubai municipality housing fee - 5% от суммы аренды. Платит арендатор. Если квартира простаивает или живешь в своей, тогда платит хозяин. В этом случае сумма аренды высчитывается как средняя по району. Сейчас я плачу 860 дирхамов в месяц на своей съемной квартире, это 235 баксов. В купленной квартире будет раза в три меньше.

Кстати, этот налог распространяется только на экспатов, локалы полностью освобождены от него.

Есть еще ваад абайт. Его почему-то платит владелец, а не арендатор. Поэтому я даже не представляю, сколько он составляет в текущей съемной квартире. И не знаю, сколько в купленной будет. Предположу, что те же баксов 200 здесь и в три раза меньше там.

LightMen, точно насчет Москвы пока не знаю, но в России теннис не планирую, ракетку не буду брать.

В последнее время прилетает много травм именно с тенниса. Возраст, блин( А в России явно будет разгульная жизнь, алкоголь, плюс новые незнакомые корты. Все это повышает вероятность травмы, не рискну.

Так что на теннис лучше вы к нам)

Кактус красава! Топовый риэлтор 🫶

Все не было времени написать разницу, но так как я ещё год назад был покерист, то и ДТ я по привычке читаю, каналы тг смотрю, хотя за последний год сыграл меньше 10 мтт. А кто не знает, ещё 2 года назад я выкатывал какие то космические дистанции в мтт. 😄 

Так вот да, стал решил попробовать себя в новом деле. Сгорел от покера, устал, и вообще как то так карты сложились что решил оценить свой скилл в продаже недвижимости. Ну идеальным местом  для этого выбрал Дубай.

Хотя само слово  "риэлтор" в моем мировоззрении это такая снг-шная тетя со связкой ключей. Приходит открывает и закрывает квартиры. Больше ничего не умеет и не понимает. А брокер, это кто продает квартиры используя Hand2Note. 

Причем именно риэлторов и в Дубае полно. Их как раз тут 20тыс. А вот брокеров наверное 1-2% максимум от этого количества. Тут правда ещё есть разделение на офпплан и вторичку, но не суть. Тк это сугубо моя трактовка. Поэтому поляна сладкая, roi выше чем на аби100, но подняться по лимитам совсем непросто. Нужно пахать за пятерых. В покере тоже сейчас непросто, но потенциал тут считаю сильно выше.

А в целом работа интересная, но тяжёлая. Если конечно хотеть много продавать. Нет времени особо, даже в Инсту что-то запостить. И когда я вижу Инстаграм риэлторов, мне  очень  интересно  узнать распорядок их дня. Кажется что они только и занимаются рилсами. 

Но можем обсудить  и недвижимость в Дубае. Уже появились у меня своя экспертность и понимание что тут и как. 

 могу кратко сказать почему Дубай это пузырь, но он будет расти и дальше. Потому что мы живём в мире пузырей - фондовый рынок, крипта, и даже доллар тоже пузыри. Но растут пока в них есть вера. 

Так и с Дубаем, пока в него верят, будет расти. А пока все выглядит так, что эта вера только увеличивается в мировом масштабе. Его распробовали европейцы, китайцы, ну и он как Сочи в России, для индусов и пакистанцев.

И хотя цены тут подбираются к максимумам прошлых лет и если не придет черный лебедь откуда-то извне, то рост будет и дальше. 

Во 1х из-за того что 1млн$ до ковида и 1млн$ сейчас это очень разные суммы по факту. А значит цены условно не равны прошлым. В долларе после Ковида напечатали примрно  10трлн, все они растворились в мире, обесценив слегка доллар. Инфляция уже и в долларе значительно выше, чем раньше.

Во-2х у правительства ОАЭ и Дубая просто сумасшедшие планы по развитию Дубая до 2040года. Очень много можно написать отдельно про это. Но они хотят быть топ1 во всех направлениях, за которые берутся.

В-3х все истории про то что у саудовской Аравии денег х20, и они уничтожат Дубай, только говорят о том, что у ОАЭ нет педали тормоза, и они будут мчать только вперед увеличивая разрыв. И пока саудиты убедят своих старейших шейхов разрешить женщинам открыть хотя бы лицо, и пустить туристов, смягчая законы, ещё пройдет лет 20-30. К тому времени в Дубае будут летающие такси и купол с искусственным климатом.

Климат... Ну да, летом тут Инферно. 4месяца. А где то в мире 6мес грязь или мороз, или 4мес льют дожди.Что лучше вопрос риторический и философский конечно. Но ходить весь год в майке и шортах кажется чуть прикольнее, чем в шуба зимой. 

Ещё интересный парадокс. Аренда даёт тут 5-10% годовых. Причем 5% дают только очень дорогие или трофейные юниты, которые покупают для статуса. А ипотека тут ниже 5%. Получается покупая в ипотеку, вы в автопрофите на разницу ставки и аренды. Такой перекос конечно будет уменьшаться со временем. И вероятно , что из-за роста стоимости недвижимости. Тк арендная ставка итак тут достаточно высокая уже. Но может также плавн повышаться пока есть спрос. 

Ну и главное, по теме пузыря, ипотечников тут пока 30% рынка. И покупают тут квартиры люди не на последние деньги как говорится. Так что внутреннего коллапса или схлопывания рынка я пока просто не вижу. 

Перегретости нет. Но есть мертвые проекты, где нет ликвидности и куда загнали бычков или кабанчиков на волне 2022го. Но квартира не должна быть быстро-ликвидным активом. Это как покупка машины. Есть что пользуется спросом, а есть что на очень редкого любителя. Так что просто нужно чувствовать это разницу.

А разницу можно почувствовать, когда есть сотня объявлений на продажу во всех локациях. И вот когда ты видишь частоту запросов, частоту просмотров, частоту покупок, можно уже понять как "дышит" рынок вторичного жилья.

А когда ты в этом прозрел, ты начинаешь понимать где и как будет продаваться новостройки и по чем они будут продаваться. И стоит ли их покупать.

А теперь самое главное - 90% риэлторов Дубая никогда не продавали вторичку. А продавали только новостройки. Потому что Дубай растущий рынок, новостройки строят огромными темпами. И до сих пор некоторые проекты, но не все, выкупаются за несколько часов от начала продаж. И пока такой спрос, конечно выгоднее, быстрее и больше можно продать именно новостроек. И "зарплату" в виде комиссии такой риэлтор  получает не от покупателя, а чуть позже от застройщика. А застройщики платят разный % комиссии. Чем хуже застройщик, тем выше комиссия.  Понимаете уже какие интересы учитываются в первую очередь?) 

Ну и парадокс который я осознал в какой то момент, что лучший продавец новостроек, это топовый специалист по вторичке. Потому что он знает что именно и по чем он сможет продать в будущем. Но люди все равно идут в первую очередь на рекламу, а потом придут к тому кто продает вторичку,  и скажут  продайте то, что мне продали до вас продавцы воздуха. 

Из интересного, продал в сентябре  квартиру, а сегодня вот ее перепродал снова, где продавец покрыл все расходы по покупке, а они тут немаленькие, и в небольшой плюс вышел. И это за 7месяцев. И буду ее снова продавать через год примерно  уже новому покупателю.

Ещё из интересного, продаю без нормального английского, иностранцам. Как? Сам не знаю как. Видимо нахожу настолько хорошие цены, что готовы купить и без знания языка.😄

Пишите вопросы, если будут. Подискутируем пока выходные наступают. 

Хотел написать абзац, получилось как всегда длиннее чуть. Кто меня не знает, когда то у меня был блог на ДТ, но это было очень давно, и возможно  картинки оттуда уже удалились. Но был период больших путешествий. Но можете по профилю посмотреть, если кому интересно.

Покупка за крипту или кеш возможно? Есть налог на продажу недвиги? Если продавать купленную недвижимость за безнал, то перевод только в ОАЭ банк или например европейский возможен?

Рассматриваю как возможность сделать белыми деньги из крипты

Спасибо

Vadosov @ 10.05.24 

Покупка за крипту или кеш возможно?

 

Рассматриваю как возможность сделать белыми деньги из крипты

За ТСа отвечу, потому что тут проблема возникает уже не риэлторского свойства. Да, покупка за кеш и за крипту возможна, куча народу по той же причине что и у тебя это делает, это кстати один из драйверов рынка и был. Однако потом есть другая проблема - Дубай не самая любимая юрисдикция в мире, и если речь о крупных суммах то эти деньги окажутся не сильно лучше крипты. Отправишь их куда-то в Европу, они спросят откуда ты их взял. Ты им - а вот контракт на продажу квартиры в Дубае. А они тебе в ответ - а покажите как вы ее купили. И все, гг.

Шоба Хартлэнд хороший район для покупки квартиры как инвестиции по твоему мнению ?

Ну скажем так.

Vadosov @ 10.05.24 

Покупка за крипту или кеш возможно? Есть налог на продажу недвиги? Если продавать купленную недвижимость за безнал, то перевод только в ОАЭ банк или например европейский возможен?

Рассматриваю как возможность сделать белыми деньги из крипты

Спасибо

Скажем так. ОАЭ сейчас очень хочет выйти из серой зоны, когда страну считали местом отмыва денег. И сейчас даже покупки за крипту усложнились.  Уже нельзя напрямую оплатить застройщикам криптой, кроме каких то мелких ноунеймов. Усилилась проверка KYC форм при сделках AML департаментами.  Но все ещё существуют компании посредники, кто принимает кеш в мешках, крипту любую, и выдают менеджер чек. Это интересный платежный инструмент, похож на аккредитив в РФ. Этот менеджер чек может быть выдан 3й стороной при заключении сделки, и этим чеком можно оплатить любую сумму как продавцу так и застройщику.

Как я понял в Дубае самая главная проверка идёт при переводах денег извне в Дубай. Как только они зашли в страну, между банками обмены чеками уже идут без дополнительных проверок. В итоге пока будут делать такие чеки, возможны серые поступления денег.

Но чеки эти тоже не все могут сделать именно на 3е лицо. Таке  компании сидят в Дейре. Это старый город, где рядом порт, а также разные китайские рынкы, авто аукционы и другие оптовые компании. Это как большой рынок. В общем Дейра тут, зона где ещё умеют как то химичить.

После покупки недвижимости, по факту ее владения можно получить ВНЖ, и открыть счёт в банке. Собственно после продажи деньги на счёт в Дубае примут без проблем.

Насчёт вывода в Европу, у нас есть клиенты кто делал такие операции успшно.  Но тут все индивидуально. Мы отправляем переводы по Свифту в Европу, но я думаю тут больше зависит совокупно какой у вас паспорт, как долго владели недвижимостью, как долго открыт счёт в Европе, на какую сумму перевод. В любом случае не забывайте, что один негативнвый отзыв на форуме о блокировке означает что сотня других успешно перевели и не пишут об этом. Но однозначного ответа нет. Тех кому отказали я ещё не встречал.

Но рано или поздно ОАЭ выйдет из серой зоны. Все страны проходили через это. Так что для многих покупка в Дубае сейчас оптимальный вариант по совокупности факторов. Можем сравнить с Тайландом или Бали, если там кто-то живёт или уже купил что-то.

Loki13 @ 10.05.24 

Шоба Хартлэнд хороший район для покупки квартиры как инвестиции по твоему мнению ?

Для жизни хороший будет. Так как новый и качественный. Для прироста цены будет сильно уступать районам, где ограниченна зона под новые дома. Быстрее растут в цене  в первую очередь те места, где нет свободных плотов под новостройки.

Kaktus26rus, как ты пришел к этому? Что изучал и что делал? Был ли опыт в этой сфере ранее? Как оценишь шансы человека который ничего в этом не смыслит, преуспеть в данном поприще?

Kaktus26rus, У кого больше ожидание: у тебя или у Михаила Семина?  

Dykalis @ 10.05.24 

Kaktus26rus, У кого больше ожидание: у тебя или у Михаила Семина?  

Ну наверное у "топ1 покериста мира по скиллу" ожидание повыше 😀 Проблема только, что он сам на него выйти никак не может.

Dykalis @ 10.05.24 

Kaktus26rus, У кого больше ожидание: у тебя или у Михаила Семина?  

У Михаила уже свое агентство, а это считай как покерный фонд. Я пока только иду в этом направлении. Но 2022й и 2024г это кардинально разное время по активности русскоязычных покупателей. Сейчас они далеко не в топ3, возможно ещё держатся в топ10. 

Поэтому сложно сравнить ожидание в моменте. Я брокер, он владелец компании. Открылись они в пик большого перемещения капитала. А я приехал, когда эта волна уже пошла на спад, и начали появляться первые обманутые инвесторы с 22года. Про это надо отдельно пост написать. Но я начал путь с нуля просто имея большой бэкграунд, и достаточно успешно иду по лестнице  и вижу всю внутреннюю кухню рынка. так что если рассматривать со стороны покупателя, тут уже я могу поспорить по многим вопросам. Вторичка очень сильно бустит понимание происходящего тут. Снимает розовые очки, которые надевали всем в 2022м. Но рынок однозначно тут очень быстрый и живой. Только заработать могут далеко  не все. Много подводных камней и нюансов.

Но отвечая на другой вопрос как я к этому пришел. Это наверное более длинная история и череда событий, что привела меня к такому решению. Нужно открывать обратно блог и придумывать новое название, чтобы об этом рассказать.

ну блог то был очень интересный.почему бы и не открыть.

Vadosov @ 10.05.24 

Покупка за крипту или кеш возможно? Есть налог на продажу недвиги?  

ТС же писал, что купил квартиру за USDT, доплатив 1.2% комиссии. И налога на продажу нет.

Vadosov @ 10.05.24 

 Если продавать купленную недвижимость за безнал, то перевод только в ОАЭ банк или например европейский возможен?

перевод в европейский нет, скорее всего не примут из Дубая, но теоретически можно найти покупателя европейца, который переведет из своего ЕС банка. Но и тут нюансы