Покупка квартиры.

rezzo, разве покеристу без стажа и зарплат ипотеку выдают?

да вроде не особо много сымеет, вот например http://www.sberbank.ru/bashkortostan/ru/person/credits/home/buying_project/ - 14% годовых, с небольшой суммы вполне себе ничего переплата, если за год расплатиться

По поводу покупки квартиры во вторичке — здесь гораздо больше подводных камней чем в новостройке.
Главный вопрос в том, обладает ли лицо, продающее квартиру, полными правами на нее. Если есть какой-то изъян в правомочиях распоряжаться квартирой — сделка может быть признана недействительной.
Например, если продавец состоит в браке, то обязательно должно быть нотариальное согласие супруга на данную сделку. Если данного согласия нет, то сделку можно оспорить. Смотрите штамп в паспорте о браке, свидетельства о браке, разводе, смерти супруга и т.д.
Если окажется что продавец психически нездоров, то сделку тоже признают недействительной. Просите справку о том состоит ли на учете в нарко/психдиспансере.
Еще распространенные проблемы — покупка у наследников, если не все имеющие право на наследство вступили в наследство, а тот кто успел вступить получил свидетельство на квартиру на себя одного продает квартиру без участия всех наследников, то другой наследник потом может оспорить свидетельство на наследство и сделку купли продажи унаследованной квартиры. Настороженно относитесь к покупке у наследников, которые его получили не так давно.
Похожий случай с приватизацией, если каким то образом прописанное лицо на момент приватизации квартиры не поучаствовало в приватизации, а его отказ от приватизации отсутствует, данное лицо также будет иметь права на данную квартиру, если даже вы ее уже купили. Надо проверять все ли прописанные участвовали в приватизации квартиры если не все то есть ли отказы на участие в данной приватизации.
Покупка квартиры у того кому ее подарили - даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
Последствия признания сделки недействительной — продавец получает квартиру обратно, а вы право требовать свои деньги обратно. Только вот отдавать как правило ему уже нечего на тот момент.
Тест получается очень большим поэтому разобью его на несколько, продолжение следует...

Proto51 @ 21.11.2014
Например, если продавец состоит в браке, то обязательно должно быть нотариальное согласие супруга на данную сделку. Если данного согласия нет, то сделку можно оспорить. Смотрите штамп в паспорте о браке, свидетельства о браке, разводе, смерти супруга и т.д.

Если квартира была в собственности продавца до брака, а также если перешла к нему по договору дарения, то согласия второго супруга не нужно.

Spark, я говорю об общих правилах, всегда есть исключения.

Продолжение.
Ситуация с несовершеннолетними — согласие органа опеки и попечительства городской администрации на продажу квартиры где прописан ребенок обязательно. Также надо проверить, все ли в покупаемой квартире выписаны из нее.
Лучше бы проверить что все прописанные в квартире ранее куда то прописались на постоянной (а не на временной основе).
Надо проверить на всякий случай есть ли долги за ЖКУ. Хотя если даже он есть — долг висит не на квартире а на человеке, если новый собственник то долг не переходит на него, можете посылать ЖЭК смело куда подальше.

Также надо проверить есть ли обременения на квартиру — залог, арест и т. д. Информация о залоге содержится в росреестре, это тоже надо проверить при покупке, не в залоге и не под судебным арестом ли она, нужно заказать выписку из росреестра. Также у продавца должно быть свидетельство о собственности на квартиру, без всяких отраженных в нем обременений. С кредитными квартирами лучше не связываться если только это не сам банк реализует.
Если продавец вторички является юридическим лицом в предбанкротном состоянии — сделку могут посчитать выводом имущества и ее может оспорить арбитражный управляющий. Также если сделка является крупной для юридического лица, то должно быть одобрение данной сделки акционерами/участниками юрлица.

Если покупаете квартиру в долевой собственности, то есть когда квартира не обособленный объект а как доля в общем имуществе (в коммуналке, кондоминимуме, таунхаусе, апартоменты и т. д.) то сначала продавец должен предложить то что продает другим участникам долевой собственности и получить с них отказы (или письменно или если они не воспользуются преимущественным правом в течении установленного времени), только потом он может продавать свое имущество. Обходят это дарением, но это ненадежно, лучше пусть другие невоспользуются своим преимущественным правом и оформить куплю-продажу.
Договор купли-продажи должен подписываться лично продавцом при вас, желательно в самой регпалате при регистраторе. Продажа квартиры по доверенности также должна натолкнуть вас на сомнения, почему продавец не может сделать это лично, настоящая ли доверенность, не отозвана ли она (все это лучше узнать при личном визите к нотариусу а не по телефону, проходит ли доверенность по его реестру), передадут ли деньги настоящему продавцу. Здесь очень много вопросов.

В целом если предлагают какие то иные договоры помимо купли-продажи - это должно насторожить, не хотят ли вас обмануть.
Дарение, рента, аренда с выкупом — все это ненадежно. Да и причины незаключать именно договор купли-продажи не выдерживают критики.
В целом я считаю нотариальное удостоверение договора необязательным (нотариусы берут процент от сделки), достаточно подписать договор при регистраторе в росреестре.
продолжение следует...

Продолжение.
В основном любое отклонение от общей нормы или стандартов поведения со стороны продавца в данном вопросе должно наводить на определенные мысли. Будте подозрительны.
При малейших подозрениях лучше не совершать сделку. При этом мошенники играют на вашей жажде наживы и желание урвать куш, втираются к вам в доверие. Не поддавайтесь на их уловки.
Вы должны проследить цепочку владения квартирой, если за последние несколько лет квартира продавалась несколько раз, то здесь однозначно что то не так. Если основанием является приобретение квартиры по решению суда — однозначна запрашивайте посмотреть это решение суда. Вообще все документы по приобретению квартиры надо смотреть обязательно (договоры, постановления о приватизации, свидетельства на наследство, решения суда, все что есть, только подлинники документов), В идеале квартирой продавец должен владеть более трех лет. Еще лучше больше 15.

Ни в коем случае не покупайте квартиру не осмотрев ее (звучит как "Не сушите кота в микроволновке" но все же). Если дело дойдет до суда, это основание не в вашу пользу.
Как только возникают какие либо подозрение по поводу уже купленной вами квартиры — перепродавайте ее на своего человека, с него уже будет тяжелее ее вернуть прежнему владельцу, он будет считаться добросовестным приобретателем.
Покупать квартиру лучше зимой — будите видеть есть ли проблемы квартире с отоплением и горячей водой.
По поводу проведения оплаты — идеал со счета на счет. Через банковскую ячейку — не идеально, человеческий фактор, могут накосячить работники банка, правила банка тоже не идеальны, есть место для злоупотреблений.
Деньги только продавцу, ни в коем случае не посредникам и ни риэлторам, считается что вы не оплатили квартиру продавцу пока он не получил деньги.
Если деньги платите наличкой — расписка и желательно два свидетеля. И возможно это выглядит диковато со стороны — можно заснять передачу денег на видео телефона или наружных камер наблюдения. При значительных суммах все средства хороши.
Также вы должны проверить документы оплачена ли квартира предыдущему владельцу.

Если указываете стоимость недостоверную в договоре (это обычно просит продавец что бы не платить налоги), то при расторжении договора вы получите назад только те деньги, которые указанны в договоре (мошенники могут так поступить, с честными людьми вопросов может не возникнуть, иногда действительно бывает надо указать не всю сумму).
То есть мошенник (продавец) заключает договор изначально на меньшую сумму, а другую часть берет налом. Потом договор признается недействительным, то что в договоре написано он отдает, а что в серую взял нет.
Еще одна фишка — продавцу иногда бывает выгодно указать завышенную стоимость (указывается в договоре и в расписке), что бы если человек передумал и хочет свою квартиру обратно, он должен был вернуть денег больше чем фактически получил.
В целом мой совет такой - лучше покупать у собственника который владеет квартирой продолжительное время (более 3 лет), при этом самое оптимальное если он ее купил у застройщика. Смотрите на продавца, в идеале это должен быть типичный обыватель, простой советский гражданин. Удачи!

Необходимо проверить не находиться ли квартира застройщика в залоге у какого-нибудь банка, пока она в залоге, никто не выдаст документы на права собственности = не перепродать, нет материнского капитала и тп.
И важно разделять, покупаешь ты квартиру как таковую или участие в долевом строительстве ! Это 2 разные вещи, 1 вариант предпочтительнее.

Как мне объяснили, пока дом строится ни о каком праве собственности и речи идти не может лишь о праве требовать квартиру с застройщика после сдачи его в эксплаутацию и дальнейшем оформлении его в собственность.

svadik777 @ 21.11.2014
да вроде не особо много сымеет, вот например http://www.sberbank.ru/bashkortostan/ru/person/credits/home/buying_project/ - 14% годовых, с небольшой суммы вполне себе ничего переплата, если за год расплатиться

14% годовых за какой-то так небольшой объём работы. Хуясе "вполне себе ничего переплата".

svadik777, все так. А кто застройщик , если не секрет?

Не Москва, геострой, но в данный момент рассматриваю другой вариант и тоже по цене меньше застройщика, через субподрядчиков.

Proto51 @ 21.11.2014
Еще распространенные проблемы — покупка у наследников

Вот это самый жуткий момент... Недавно сестра моего знакомого продала дачу за 400 шт. , а ему и брату ничего не сказала. Причём поступила очень подло. Взяла к себе отца и уговорила оформить на неё завещание. Отец оформил не спросив других детей.
Мужик деньги отдал до гос регистрации, а её суд взял и тормознул до разбирательства.
Денег нет...
Вторичка- это клондайк для мошенников...

Proto51 @ 21.11.2014
Если деньги платите наличкой — расписка и желательно два свидетеля. И возможно это выглядит диковато со стороны — можно заснять передачу денег на видео телефона или наружных камер наблюдения. При значительных суммах все средства хороши.

Советую только банковскую ячейку.
И самое главное- любая супер-пупер дешевизна - это коронка и любимая удочка для лохов.
На этом все залёты...

Vinni121 @ 20.11.2014
Брать не надо, ибо банк с тебя бабок в любом случае поимеет нехило. А вот сделать вид, что хочешь взять и в последний момент передумать - да, такое возможно и даст толк.

Это не очень разумно, ибо если, например, доки "зависнут" в Регпалате то ты сам будешь их оттуда выдергивать, а если банк будет в сделке — то его служба СБ.
Если у ТСа связи лучше, чем у СБ солидного банка, то не совсем ясно о чем разговор: вешаем продавца за причинное место к потолку и ждем окончания регистрации. Потом отпускаем. Можно даже с деньгами.

svadik777 @ 21.11.2014
rezzo, разве покеристу без стажа и зарплат ипотеку выдают?

Можно взять в созаемщики (без передачи права собственности) кого-нибудь, а деньги, которые ты будешь добивать положить гаранту, типа аккредитива.

Vinni121 @ 21.11.2014
14% годовых за какой-то так небольшой объём работы.

Собственно, хуле тут думать: открывай банк и наживайся :)

Только учти: стоимость бумаги кредитного и сопутствующих договоров, тонера, оплату аренды помещения офиса банка, связи, коммунальных платежей, вывоза мусора, электроэнергии, охраны, транспортные расходы, обслуживание кабельных сетей, систем кондиционирования, зарплату персонала... Это я еще не все написал.
А также то, что банк отдает деньги и несет риск невозврата на протяжении действия всего договора.

svadik777 @ 21.11.2014
Не Москва, геострой, но в данный момент рассматриваю другой вариант и тоже по цене меньше застройщика, через субподрядчиков.

Если нужно могу проконсультировать. Сразу несколько вопросов:
- Какой договор тебе предлагают подписать?
- Можешь ли ты выслать в личку копию договора, который планируешь подписать?

Не в коем случае не плати деньги по предварительному договору КП, так как по данному догору можно взыскать деньги оплаченные по договору, но потребовать признания права собственности в принципе невозможно.

Vinni121 @ 21.11.2014
14% годовых за какой-то так небольшой объём работы. Хуясе "вполне себе ничего переплата".

так реальная инфляция примерно такая же, может даже больше.

Proto51, слушай, а если застройщик рассчитался с подрядчиком квартирами и тот их продает по более низкой цене, соответственно у него нету на квартиры платежек и прочего, как происходит процедура передачи права на долевое участвие в этом случае?

svadik777 @ 22.11.2014
Proto51, слушай, а если застройщик рассчитался с подрядчиком квартирами и тот их продает по более низкой цене, соответственно у него нету на квартиры платежек и прочего, как происходит процедура передачи права на долевое участвие в этом случае?

У него обязательно должен быть акт выполненных работ и справка о том, что застройщик рассчитался с ним квадратными метрами, причем должны быть указаны конкретные квартиры, а так же акт сверки по выполненным работам. Все эти документы подрядчик обязан предоставить, сомневаешься проси у застройщика.
Часто бывает, что квартиры оформлены либо на юр.лицо подрядчика, либо на физика. В любом случае никто квартирами без документов не рассчитается, застройщику ведь тоже нужно отчитываться.
Возможен вариант, что квартиры будут оформляться прямым договором долевого участия от застройщика, тут конечно проще.

а если подрядчик предлагает квартиры которые еще не отстроены?