Пассивный доход / банки

Marina @ 27.2.2013
Инвестировать в недвижимость имеет смысл если это 20-30 процентов от всей суммы. Чисто для диверсификации.


Возьмем самый страшный вариант. Вы купили однушку в старой панельке в октябре 2008 года.
Стоимость кв метра
в рублях 141к.
в баксах 5,640к

Стоимость панельки сейчас
в рублях 150к
в баксах 4,9к

Не учтено:

1. Октябрь 2008го - самые высокие цены на недвижку. Если взять 2005-2006 год, то будет все намного интереснее.
Так можно хитро посчитать, что и в бакс выгодно вкладываться - летом 2008го купить по 24, а зимой 2009го (чуть больше чем через полгода) продать по 36. 50% за полгода - никакой банк не угонится.
2. Не принята в расчет вероятность банкротства банка (распихивать по 700тыс сложновато). Квартира менее ликвидна, но более надежна для долгосрочных инвестиций. Например, парашют на пенсию.
3. Деньги получаемые от сдачи квартиры в наем - ежемесячные. Если с банковского депозита ежемесячно снимать, то прирост будет в два раза ниже.
Либо деньги от аренды можно класть на депозит.
4. Есть еще коммерческая недвижимость, которая дает 10-12% годовых без учета повышения стоимости. Причем ежемесячно, что сопоставимо с банковским депозитом под 18-20% годовых.
5. Есть возможность покупать недвижимость на этапе котлована, что дает 10+% доходность. Особенно если это студии
6. Есть перспективы - выгодно покупать в тех местах где через несколько лет будет метро - близость к метро значительно повышает цену.

если по пунктам.

1. Я взяла не самый ужасающий вариант и не самый пик цен, если брать крайности, то можно сравнить "сталинку" лета 2008 210к против 180к сейчас.
Если взять 2005-2006 то там куда 10 рублей не кинь - 100 вырастет.
2. Я указала проценты в почтигосударственных банках, которые на 30% меньше чем в среднем по рынку на тот момент. (Мне, например, Альфа впаривала в 2009 депозиты по 19% или 18%, не помню уже точно) Я мало представляю, что правительство даст им утонуть даже в самый кризис, он их по горлышко ликвидностью зальет при любом стечении обстоятельств. Так что либо пересчитывать с повышенной доходностью, включая премию за риск, либо считать что мой вариант проще.
3. хорошее замечание, не подумала
4. Мне сложно представить как не управления (нас же интересует пассивный доход), а просто долевое участие в собственности может приносить такие проценты, но комментировать это не могу - ни черта в этом не понимаю.
5. Повышенные риски, и так же смутно известная динамика цен в будущем. Плюс при любом кризисе и перво-наперво останавливается строительство. Быть собственником котлована - это же не к тому к чему мы стремимся.
6. Частности.

Если в целом, я совершенно не против покупки недвижки как инвестиции, но с ограничениями. А именно не более 30%. Безусловно, у мизерного кол-ва людей есть существенная сумма денег, чтобы ее раскидывать - на эту часть квартиру купим, эту часть в банк, эту туда, эту сюда. Да даже фиг с этими 30%, меня угнетает сравнения квартир с Лениным. Ленин жил, жив и будет жить, а цены на квартиры пухли, пухнут сейчас и будут пухнуть далее.
В любом случае недвижимость это защита, я с этим совершенно не спорю. Просто, как говорят, возможны варианты.))

Могу сказать по опыту многих уважаемых людей: такого чтобы вложил сразу и пассивный доход, перекрывающий инфляцию, падал на счет - нету. Везде нужно заниматься самому:
1. Недвижимость - писали выше - дает хороший доход если покупать и нтересные варианты на этапе застройки, потом делать ремонт и продавать. Также есть варианты просто покупать убитые квартиры и делать ремонт. Все это требует времени, знаний и навыков. Просто сдача квартиры вряд ли принесет серьезную прибыль. Вариант купить квартиру и пусть родители сдают работает если нужно просто положить деньги на сохранность от инфляции и ты реально их потом не будешь резко вынимать: недвижимость вряд ли упадет в цене в несколько раз как акции, особенно если брать в правильном районе и .
Можно схитрить: поручить заниматься этим бизнесом - купил - сделал ремонт - сдаешь/продаешь, родителям. При этом тут много подводных камней, например хорошая ремонтная бригада, умение выбрать востребованые квартиры и т.д. Если родители справятся, то 20% в год будет, плюс будет недвижимость, под к оторую можно будет взять кредит если срочно нужны деньги (вон Винтяре не давали кредит именно поэтому).
2. Вложения в акции. Я знаю только один провереный и наиболее надежный вариант - найти профессионалов, управляющих средствами с помощью портфеля ценных бумаг, и договорится с ним о вкладе. Сам не интересовался конкретно именами, у далекого знакомого управляющий выдает 30%+ в год. В кризисный 2008 он сделал больше 100% дохода.
Прикол в том, что управляющего деньгами нужно выбирать еще тщательнее, чем жену. Зато если выбрал и деньги крутятся по методу сложного процента хотя бы 10 лет - можно получить очень хорошую подушку безопасности и задел на будущую жизнь без покера.
3. Вложить в песпективный бизнес. О таком варианте слышал, сам опыта не имею.
4. Вклады в банк даже по сложному проценту редко превосходят реальную инфляцию больше чем на 1-2%, поэтому заработать тут не получится, максимум - сохранить деньги.

В любом случае все методы требуют личного участия большим количеством времени и сил.

А с ПАММ-счетами реально имел кто-нибудь дело? Проценты обещают большие и заниматься самому ничем не надо. Но как-то сомнительно.

По ПАММ счетам видел блог на соседнем ресурсе (Стратеджи). Вроде ТС отписывался каждую неделю и доходность была неплохая. Но там тоже надо следить, менять управляющих и т.д. Т.е. не совсем пассив. Вероятность залива управляющими там тоже никто не отменял - ведь там управляют 2-3-4 плечо, т.е. при серьёзных колебаниях заливы могут быть огромными. У ТС был портфель из 6-8 управляющих. Из 35 недель всего 2 были минусовые вроде...Но сейчас ТС пропал и не отписывается. Ссыль кидать не буду - кто захочет, тот поищет. Но считаю это всё же не совсем пассивным доходом и это также сопряжено с рисками. В данном случае этот вариант сопоставим с акциями и даже хуже его, как по мне. А все способы, которые были расписаны выше - акции, недвижимость и т.д. - не подходят для подавляющего большинства комьюнити. Думаю, что людей, которые могут вложить 30% от банкрола или от профита в покупку недвижимости - на сайте 0.01% и вряд ли они читают этот блог. Вообще выигрывающих, думаю что процентов 10 и для них особой альтернативы банку я не вижу. Сам я не выигрывающий, скорее минусовый, но покер для меня - скорее хобби и своидоходы я пока доверяю банкам, пусть и диверсифицирую их. Ну и проблема, описанная выше - неудобно раскидывать по 700К на разные банки - я ОЧЕНЬ хочу, чтобы у меня были такие неудобства :)

Marina @ 2.3.2013
если по пунктам.

1. Я взяла не самый ужасающий вариант и не самый пик цен, если брать крайности, то можно сравнить "сталинку" лета 2008 210к против 180к сейчас.
Если взять 2005-2006 то там куда 10 рублей не кинь - 100 вырастет.
2. Я указала проценты в почтигосударственных банках, которые на 30% меньше чем в среднем по рынку на тот момент. (Мне, например, Альфа впаривала в 2009 депозиты по 19% или 18%, не помню уже точно) Я мало представляю, что правительство даст им утонуть даже в самый кризис, он их по горлышко ликвидностью зальет при любом стечении обстоятельств. Так что либо пересчитывать с повышенной доходностью, включая премию за риск, либо считать что мой вариант проще.
3. хорошее замечание, не подумала
4. Мне сложно представить как не управления (нас же интересует пассивный доход), а просто долевое участие в собственности может приносить такие проценты, но комментировать это не могу - ни черта в этом не понимаю.
5. Повышенные риски, и так же смутно известная динамика цен в будущем. Плюс при любом кризисе и перво-наперво останавливается строительство. Быть собственником котлована - это же не к тому к чему мы стремимся.
6. Частности.

Если в целом, я совершенно не против покупки недвижки как инвестиции, но с ограничениями. А именно не более 30%. Безусловно, у мизерного кол-ва людей есть существенная сумма денег, чтобы ее раскидывать - на эту часть квартиру купим, эту часть в банк, эту туда, эту сюда. Да даже фиг с этими 30%, меня угнетает сравнения квартир с Лениным. Ленин жил, жив и будет жить, а цены на квартиры пухли, пухнут сейчас и будут пухнуть далее.
В любом случае недвижимость это защита, я с этим совершенно не спорю. Просто, как говорят, возможны варианты.))

1. Ну не самый крайний, но близкий к крайнему) В 2006м кто в доллар вложился сейчас не особо счастливы)) так что не все выросло.
2. Сейчас возможно, но скажем вариант резкого обесценивания рубля вы можете представить? Как произошло в Белоруссии, например. Или в России в 91м, когда Сбербанк тупо всех послал и до сих пор не все выплатил. А в 98м ГКО и дефолт?
В 2008м ликвидности хватило, но и то почти всю подушку съели. Недвижимость гораздо надежнее, хоть и тоже может пострадать, но в случае резкой инфляции все равно аренда будет стоить примерно средней зарплате
4. Выйдете на улицу - все магазины, рестораны, офисы приносят кому-то такие %. Стандарт 100-120 месяцев окупаемости.
5. Это да - я в такое не играю))

Суть в том что банк - метод сохранения денег.
Но сами по себе деньги это портящийся товар, который сам по себе не нужен. То есть это просто инструмент. Не хватает денег на покупку квартиры или ресторана - несите в банк.
Покупка недвижимости - это покупка конечной ценности. Не важно насколько она будет расти в цене (все равно не сильно будет отставать от инфляции в крупных городах), важно что она может приносить доход.
Банковские % - это не доход. Так как сам вклад обесценивается - это просто сокращение потерь. Метод сбережения - не более.
На краткосрочных отрезках - 5-10 лет банковский вклад может быть более выгоден. Если мы рассматриваем инвестицию, то я предпочитаю недвижимость.

Я часто слышу разные истории от разных людей. Те кому сейчас 50-60-70 лет.
Хорошо себя чувствуют только (подчеркиваю) те кто вложил значительные средства в недвижимость.
То есть полно людей говорят - я в 90е был сильно богат. Огромные цифры по тем и по этим меркам называют.
Вот вчера я подписал договор на офис - хозяину 63 года. 20 лет у него свой бизнес. Сейчас он убыточен.
Раньше зашибал много. Но вот осталась у него земля и на ней здание - это его капитал ныне.
Он за него крайне боится - конечно, чистая пенсия в размере за 10к в месяц.
А где его банковские вклады? Неизвестно.
Может в казино проиграл, может кому одолжил, может сперли, может вложил куд неудачно.
Так что вытекает и пункт 7. Недвижимость легче сохранить. Гораздо легче.

stein, задавил аргументами, сдаюсь. Хотя прицепиться много еще к чему можно.)

Вэлкам с придирками.
Это форум и мне тоже хотелось бы услышать антиаргументы - может я чего не так понимаю.
Или не учитываю.
Конструктив всегда полезен.
Тем более эта тема крайне важна.
Только что смотрел передачу про актера Брондукова, снявшемся в 130 фильмах.
Умер в нищете.
И таких историй масса - важно не только заработать, но и сохранить

Ну если прицепиться к пункту N4, то я не вижу примеров вообще. Возможно они существуют, но не на моей планете. Я не понимаю как в России можно пассивно получать доход от магазинов, ресторанов и т.д. При полном отсутствии прозрачности в отчетах, не занимаясь и не чекая структуры занимающие управлением, иметь больше 10% в год мне кажется странноватым. А если все контролить, то это уже либо работа либо бизнес, нам такое не подходит. Плюс не заложены риски убыточности, пусть даже это 15-20%. Т.е. если сделать наш ресторанофисмагазин сферическим и поместить его рядом с конем, то даже по твоим расчетам прибыльности получается 7-9%, что равно ставке в полугосударственном банке. При этом, я абсолютно уверена что можно достичь доходности даже 15% в любом из выше указанных бизнесов, при наличие опыта и при участие в управлении.

Если еще по мелочи, то я например не понимаю что значит - вложиться в доллар. Берем все рубли и покупаем доллары?, а потом смотря что евро растет, бежим их обменивать на евро, а потом еще и еще и обратно и вот мы уже олимпийские чемпионы по обмену валют. Мне кажется давно все это пережили и просто делают би -три-четыре валютную корзину по вкусу, и по крайне мере озабочены не девальвацией отдельной валюты, а просто мировой инфляцией.

По дефолтам госудаства. У меня нет точек боли ни на 1991 год ни на пирамиде ГКО, не знаю хорошо это или плохо. В любом случае, сравнивать наше время с концом прошлого века не корректно - "два мира два шапиро". Я также могу привести пример из того времени, что в провинциях меняли квартиры на машины, а недвижимость в пределах Садового можно было купить за 10к баксов и что?

Ну и самое главное, вклады в недвижимость. Что тут спорить, по надежности с прицелом N лет с этим ничего не сравниться. В пропорции доходность/риск уже возможны варианты. Как ты правильно сказал квартира это покупка конечной ценности. Которая по всем законам не может перейти в пассив. Т.е. никогда косты на содержание не превысят возможные доходы от владения. Но вот конечная ценность этого актива может меняться, хотя абсолютно уверена, что вероятность повышения цен точно больше вероятности ее уменьшения.

В общем если купить доп. квартиру на старость я конечно за. Но если прицел меньше 3 лет, это очень спорно, а мы ведь этот вопрос обсуждаем в теме.

Возможно немного сумбурно, но я давно уже ничего умного не писала.)

Весьма редко магазины и рестораны являются владельцами помещений где ведут деятельность.
Собственник сдает в аренду, а магазин снимает.
Чем не пассивный доход для собственника?
Я вот снимаю много где и собственники не имеют никаких проблем уже много лет подряд.
Многие даже не видят меня или моих сотрудников - им в определенное число падает денежка на карту и они безмятежно где-то их тратят.

Коммуналку, текущий ремонт, всякие пожарники, ЖЭКи и прочее - решаем мы, не беспокоя собственника.
Думаю я не один такой)))

По доходности ты опять забыла пункт 3 - помещение приносит деньги ежемесячно, а банк депозит многие считают по окончании года.


Если вкладываться в разные валюты, то банковские % совсем не шикарные - по долл/евро дают не более 3-5% в год, а чаще и меньше.

То что нет точек боли это хорошо - у тебя есть шанс научиться на чужих ошибках))
Не нужно испытывать иллюзий по поводу нашего государства. Простые люди не в приоритете у него.
Для меня 10к тогда значительно дальше чем 500к сейчас - так бы, конечно, накупил бы недвижки.
Я и 12 лет назад хорошо понимал ее ценность, когда недвижка на порядок дешевле нынешних цен была.
Но не было у меня возможностей - ни своих денег ни шансов получить кредит.

В остальном согласен, кроме того что банковские депозиты это пассивный доход. Это не так. Имхо.
Да, с прицелом на 3 года лучше класть в банк (консервативная страта), но это не доход, а сохранение денег.

Ааа блин, ты про все эти магазины, рестораны с точки зрения коммерческой недвижимости для сдачи. Тут вопросов нет. А то я никак не могла понять как у тебя такие цифры выходят. Я уже говорила что в коммерческой недвижке ни черта не смыслю, поэтому ничего сказать не могу.
Знаешь, если предложить иностранцам доходность 5% годовых в валюте они тебя схватят, прикуют наручниками к себе и не отпустят пока ты не приведешь их в такой волшебный банк.

По всему остальному, в принципе, согласна особенно про возможность потрогать 500к сейчас и 10к тогда.) Ну а касаемо отношения государства к гражданам, я слишком себя люблю, чтобы полагаться на такую структуру)

Marina @ 3.3.2013
Знаешь, если предложить иностранцам доходность 5% годовых в валюте они тебя схватят, прикуют наручниками к себе и не отпустят пока ты не приведешь их в такой волшебный банк.

Думаю у них мелкие банки дают такие %. Хотя, конечно, не знаю точно)
А по их меркам все наши банки мелкие. И надежность хромает.
Так что не факт - это и доказывает, то что иностранцы бабло стабильно выводят из РФ, а не вводят((

Grandemeister @ 2.3.2013
Также есть варианты просто покупать убитые квартиры и делать ремонт. Все это требует времени, знаний и навыков.

если кому интересно, то на 2p2 THE_END_IS_NEAR делится подробностями по этой теме

его резалты: "In the past 18 months I have bought and sold 5 houses with exit values ranging from 285k to 701k and an average cash on cash return of 28%"