10 лет

Mercator @ 18.06.23 

Вася продал хату и вывез деньги налом. Петя продал соседнюю хату и вывез деньги через крипту. В какой момент Васины деньги стали белее Петиных?

Зависит от страны, куда ты эти наличные вывез.

Вася продал, заполнил декларацию на вывоз и ввоз (хотя сейчас ведь так нельзя?). У Васи понятная прозрачная история.

А если Петя оказался в не "крипто-френдли" стране, где законы и чиновники не признают покупку и продажу крипты за нал, то легализовать бумагу может быть весьма сложной задачей. Просто представь себе, как твоя чистая белая история сыпется, когда чиновник или работник банка тебе говорит "Что? Крипта? Какая нах крипта? Пшёл вон". 

Менялы? А у них откуда кеш взялся? Итп 

В крипто-френдли стране это придётся делать через биржу типа Кракена и выводить с биржи на счёт. 

Или пользоваться услугами легальных обменников с подробным kyc и тоже безналичным получением.

Понятно, что на расходы и небольшие оплаты никаких вопросов к кешу не будет.

Но если ты хочешь продать квартиру в России и сделать крупную покупку, например, в Европе, то по твоему сценарию это очень сложная задача.

Вроде как в Черногории это возможно и то со своими тонкостями. 

Ну и Дубаи, там просто за крипту покупают и особо вопросов не задают.

Если кто в курсе, расскажите, где ещё так можно?

konccccc, не могу согласиться. Если я продал квартиру в России, то ничто мне не мешает вывезти налом всю сумму в любую страну. Просто придется делать несколько поездок. Это я к тому, что ДКП + устное объяснение должно устроить любую адекватную проверку. А неадекватную - так я и сам к упорантам не пойду.

Конкретно в моем случае мне надо перевести деньги из Казахстана в ИБ. Нала для этого вполне достаточно. А  нала + ДКП достаточно с запасом.

Mercator @ 18.06.23 

Это я к тому, что ДКП + устное объяснение должно устроить любую адекватную проверку.

Сейчас к примеру в Испании это не прокатит. Должен быть ДКП и декларация с границы. Иначе скажут что это грязные русские деньги а ДКП ты нарисовал. Но в Испанию можно еще сделать SWIFT перевод через Райф и показать тот самый ДКП в банке чтобы его приняли. Но опять таки на это остались последние месяцы.

Bagaiev @ 18.06.23 

Сейчас к примеру в Испании это не прокатит. Должен быть ДКП и декларация с границы.

Mercator @ 18.06.23 

так я и сам к упорантам не пойду.

И кстати, где в этой схеме крипта? А то, кмк, мы уже забыли, с чего начали.

Mercator @ 18.06.23 

Во-вторых, если всё равно позвонили: "На хуй иди!", вешаю трубку, номер в блеклист.

 

Несколько грубовато. Я пару раз продавал тоже и просто делается "отбивная фраза". 

На мой взгляд идеальна такая:    " Вы из агентства? Спасибо, но по квартире уже работает специалист" И далее несмотря на то что отвечают, просто повторяя: спасибо, спасибо" трубку отводим от уха и дается отбой. Ответа и какого либо диалога  на эту отбивную фразу не предусмотрено. 

Еще надо вычислять ложные просмотры. Когда звонят эти бедолаги-стажеры и маскируются под клиента чтобы изображая клиента прийти на просмотр.  

"Вы квартиру для себя ищите или для клиента"? Вот это всегда надо спрашивать. тот кто для себя просто по обычной речи будет видно.

Если агент брякнет "Для себя" то можно похвалить этот район и спросить "Вы видимо тут когда-то жили, район реально отличный, рядом парк, очень удобно расположены магазины". Можно похвалить серию дома. Если в ответ ни бэ ни мЭ то снова спросить уже благожелательно(маскируясь) если вы для клиента ищете то может у него какието есть доп. запросы? А обычный покупатель сходу будет в теме или ответит что-то бытовое,"да я то жил в медведково , беляево не знаю но рассма...  Или я знаю район потому и ищу итд"

Ни в коем случае нельзя тратить время на показы одиночным стажерам. Это просто трата времени пустая. 

Чем еще плохи стажеры что они в принципе кроме как через тот же ЦИАН никого не найдут конечно. Второй момент что их "работа" будет оплачена при любой цене продаже, вот хоть за 10-11млн ТСа бы такой уговорил продать и получил бы свои 300т.  У них могут быть какието свои тактики чтобы максимирзировать свою комсу.

Есть еще перекупы которые просто звонят  дают пол-цены. Тоже могут приезжать и что-то изображать.

Вот очень давно квартиру которую я выставлял за 16млн , и которую как раз продавал типа-риэлтор- так на него (так как на ЦИАНе было по моей кв. тольок его объява) , так на него вышел перекуп и давал 11. И это чмо начало меня убеждать что это норм и надо продавать. 

За 4 месяца было 4 просмотра - один соседи и 3 из ЦИАН. Всё. Потом и эту продал уже сам и недавно еще одну.

Еще в принципе можно график просмотров делать (предположим воскресенье и среда).

А по тактике продаж надо давать еще рекламу в поиске (тысяч за 5 в неделю). Тогда она будет в первых строчках при поисковых запросах по району по карте итд. И если совсем нет звонков то понижать постепенно до момента пока не пойдут звонки. Но поисковая реклама обязательна абсолютно. Она и 10-20 в неделю может стоить, но иначе не прощупать рынок. Ставку охвата можно ставить 20-40%. макс.охват скорее всего там бешеный уже совсем и премиумом забит.

Еще по тактике : Я еще использовал фотографии-загадки.Некие незавершенные(нелогичные) композиции. Где видны некие части комнат. Понятно что все основные угловые фото должны быть итд итп.  Но какие-то полу-планы где видно пол-комнаты ,по моему мнению, будят фантазию оставляют загадку.

de_pot @ 18.06.23 

Несколько грубовато.

ну так а хули?

Mercator @ 18.06.23 

Ну да. Я ж тупой. И продав уже 4 квартиры, так и не  разобрался, как определить цену.

 

Естественно, с ценой я не ошибся, более того, я продал на 10% дороже, чем цена в соседних объявлениях. У меня суперстандартная ситуация. Весь район состоит из одинаковых зданий с одинаковыми квартирами. Тут десятки предложений, которые не отличаются ничем, кроме состояния жилья. Начальная цена предложения за такую же трешку 12,5 млн, а выше 14,5м только какие-то фриковые объявления. Я поставил с запасом, 14.9, имея в уме торг. Но купили, не торгуясь.

 

Что касается 10 человек, то, очевидно, записались все, кому понравилось объявление. Я и предыдущую квартиру когда продавал, там толпы приходили. Только в отличие от этой, ту купили очень не сразу. Почему - хз. Видимо, диспа.

 

P.S. Кстати, любой желающий может сам посмотреть, насколько цена в 14,9м соответствует рынку, загуглив на ЦИАНе "3 к. кв. в девятиэтажке в районе м.Беляево"

 Сколько метров в проданной квартире.

Чем больше этажей в доме, тем дороже или дешевле должна быть квартира.

Mercator, если не пойдешь к упоротым, можешь вычеркнуть Европу, они не могут проверить подлинность дкп и декларации, поэтому если сделка не через банк (банкам они немного верят, что если банк в России взял эти деньги - то они белые), то практически гг. Кейсов много подобных.

konccccc, в Таиланде можно, но не у каждого застройщика, но деньги белее от этого не станут, например деньги от продажи недвижки в Дубае перестали нравиться европейцам, если у тебя ру паспорт

Еще такой важный момент. Если продаете квартиру, как Меркатор, с целью перевода средств в доллары - оптимально это делать в период высоких цен на нефть. 

Цена недвижимости при курсе 60р и при курсе 83р - в рублях была одинаковой, нет существенной корреляции с долларом и цена не менялась. 

При покупке другой недвижки в РФ и других рублевых целях, это естественно не актуально.

zloy20 @ 18.06.23 

Еще такой важный момент. Если продаете квартиру, как Меркатор, с целью перевода средств в доллары - оптимально это делать в период высоких цен на нефть. 

Цена недвижимости при курсе 60р и при курсе 83р - в рублях была одинаковой, нет существенной корреляции с долларом и цена не менялась. 

При покупке другой недвижки в РФ и других рублевых целях, это естественно не актуально.

У всех конечно есть календарь цен на нефть, и надо просто посмотреть в него чтобы решить когда продавать.

Bagaiev @ 18.06.23 

У всех конечно есть календарь цен на нефть, и надо просто посмотреть в него чтобы решить когда продавать.

Дело не в календаре. Все и так понимают какая цена на нефть в данный момент. Исходя из исторических данных, цены на нефть заложенной правительством при планировании бюджета итп.

Просто рынок недвижимости РФ имеет очень большую инертность. И за счет этого не эффективен по отношению к цене нефти и курсу $.

Когда у тебя при курсе 65 и при курсе 80 цена недвижимости в рублях никак не меняется - это же не эффективность рынка. Как я это вижу.

Сам наблюдал за новостройками у крупных застройщиков и цена на квартиры при смене курса доллара не менялась. Некоторые квартиры стоят на официальных сайтах застройщиков около года и цена за это время не менялась вообще.

zloy20 @ 18.06.23 

Дело не в календаре. Все и так понимают какая цена на нефть в данный момент. Исходя из исторических данных, цены на нефть заложенной правительством при планировании бюджета итп.

Просто рынок недвижимости РФ имеет очень большую инертность. И за счет этого не эффективен по отношению к цене нефти и курсу $.

Когда у тебя при курсе 65 и при курсе 80 цена недвижимости в рублях никак не меняется - это же не эффективность рынка. Как я это вижу.

Сам наблюдал за новостройками у крупных застройщиков и цена на квартиры при смене курса доллара не менялась. Некоторые квартиры стоят на официальных сайтах застройщиков около года и цена за это время не менялась вообще.

Тем не менее как ты собираешься использовать приведенную тобой информацию? Считать что сейчас нефть дешевая и поэтому невыгодно продавать квартиру? Ждать когда нефть подорожает? Или ждать когда цены на квартиры в рублях взлетят? Ты прямо уверен что все это произойдет? Готов ставить на это деньги?

Bagaiev @ 18.06.23 

Тем не менее как ты собираешься использовать приведенную тобой информацию?

Например принимать решение о продаже квартиры.

Условно - думаю продать квартиру, но она стоит 8кк рублей или 100к$. Не геймченджер деньги, поэтому сейчас продавать не буду. Будет еще дешевле - тем более не продам.

Нефть станет дороже - квартира будет стоить те же 8кк рублей но уже 150к$. Тогда скорее всего и продам.

Просто как один из параметров на который можно опираться при решении о покупке/продаже квартир.

Увидел про квартиру,расскажу свой опыт,который фактически противоположен опыту ТСа. Не Москва,но миллионник. Выставили сами,авито циан,всё также. было пару просмотров оттуда,но вскоре позвонил риэлтор. денег ему не нужно было.Но у него были клиенты(По всей видимости именно они оплатили услуги,иначе как) И, не требуя никаких скидок,начали сделку. Тут стоит рассказать предысторию. На момент продажи,похожих квартир на районе было штук 4-6,не помню точно. И исходя из среднего ценниках ,я как неопытный в подобных делах и выставлял свою квартиру. Но в целом думаю цена всё таки была ок,потому что за пару недель,как упоминал,всего пару просмотров. Единственным условием покупателей была просьба о схеме с завышенной ценой продажи,Но посовещавшись с людьми,в том числе со знакомым риэлтором,выяснилось что огромное количество сделок на вторичке так и проходит, по причине,что нужна ипотека на полную сумму,а банк даёт как бы с учётом первоначального взноса процентов 20,которых у людей нет. В общем,как сделка сдвинулась с начального этапа, то в районе внезапно появились несколько квартир в продаже,опять же штук 5 по той цене,которая примерно нужна была нам в договоре,очевидно выставленные риэлтором ,представляющим сторону покупателей. И вот вопрос,а не могут ои риэлторы заранее держать на районе фэйк объявления с заниженными ценами?

Итого.  1. риэлторы не всегда враги

              2. оценивать рынок по авито/циану возможно не ок

Добавлю, что когда покупал эту же квартиру,опять же был риэлтор и я опять же ничего ему не платил,по крайней мере относительно цены объявления. но там была история,что люди разменивали эту квартиру на 2 поменьше,чтобы разъехаться с выросшим сыном,и риэлтор уже вел им эти сделки

Bagaiev, Цена на нефть в среднем находится в диапазоне 40-100$. Соответственно для долларовых целей продажа недвижимости в РФ выгодна когда картель ОПЕК ловит апстрик и нефть 100$. Максимально не выгодно когда картель в даунстрике и нефть 40$. 
Периоды апстрика ОПЕК цикличны, последний период апстрика был в прошлом году и длился 6 месяцев с марта по август 2022г.
Предугадывать периоды не нужно, достаточно ориентироваться по факту.
Если конечно у вас есть время ждать. Если нет то и разговаривать не о чем.
По моему это логично. Потому что рынок недвижимости РФ 
а) инертен.
б) основная масса участников рынка имеет рублевые цели, а не долларовые. 
в) недвижка РФ не имеет прямой корреляции к нефти и доллару.

zloy20 @ 19.06.23 

Bagaiev, Цена на нефть в среднем находится в диапазоне 40-100$.

Вам,Сударь,на товарно-сырьевой рынок нужно,продавать по 100 и покупать по 40😄 зачем эти усложнения с квартирами

vlad11122007, все просто мой друг, ты можешь продать только то что имеешь. и я не ориентируюсь на прогнозы, только на факт.

zloy20 @ 19.06.23 

vlad11122007, все просто мой друг, ты можешь продать только то что имеешь. и я не ориентируюсь на прогнозы, только на факт.

Можно продать и то, чего не имеешь (короткая позиция)  .

Прошу прощения у автора, вернусь к теме продажи квартиры и риэлторам (меня убеждают, что это слово пишется через "е", но я продолжу так, как мне привычнее). Дело в том, что у меня есть друг, который работает риэлтором, и именно в сфере купли-продажи квартир, а не сдачи в аренду. И он мне о своей работе рассказывал.

В общем и целом, из его рассказов у меня сложилось мнение, что риэлтор нужен не продавцу, а покупателю. То есть если продавец настолько прошаренный, как ты показал себя в том случае, то тебе риэлтор действительно не нужен.

А покупателю нужен. Потому что на квартире могут висеть обременения в виде сидящего бывшего мужа хозяйки, например. Выйдет и... И тому подобное. Хороший риэлтор знает все возможные источники проблем и пробивает их, собирая полную информацию. Это помимо поиска предложений на рынке квартир под требования клиента.

Как-то так.

Меня задело, что ты выставил всех риэлторов кровопийцами. 10 лет назад (созвучно с заголовком твоего блога) с Иваном раз в неделю созванивалась бабушка 90 лет из США, настолько глубокий след оставили в ее сердце его работа и отношение к клиенту.