Покупка квартиры.

Вот сегодня смотрел квартиру, её продает семья с 2 детьми (правда, доки из органов опеки уже есть), т.е. по факту 4 собственника. Им квартира досталась по договору дарения. Я конечно в любом случае собираюсь обращаться к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Но подскажите, стоит ли вообще связываться с такой квартирой. Поможет ли юрист на 100% исключить риск?

svadik777, в еще невведенном в эксплуатацию доме должен быть договор долевого участи между застройщиком и подрядчиком на каждую квартиру с отметкой о регистрации в росреестре, а также договор на основании которого возникла задолженность у застройщика перед подрядчиком (подряда, поставки и т.д.), + соглашение о зачете долга застройщика перед подрядчиком в счет долга за квартиры, для надежности попроси договор на основании которого у застройщика образовалась задолженность перед подрядчиком, и акты выполненных работ КС-2, КС-3 (если подряд), товарные накладные (если поставка), акт сверки тоже было бы неплохо.
Если берешь у физика, то все тоже самое, но подрядчик должен передать свое право требования денег этому физику (по договору), а он уже его должен зачесть застройщику путем подписания соответствующего соглашения о зачете.

Sun_Tczy, да конечно, скорее всего это обычная добропорядочная семья. Собственников там столько сколько написано в соответствующем свидетельстве из Росреестра. Дарил им квартиру скорее всего родственник, так люди делают часто когда человек преклонного возраста а родственники не хотят ходить по нотариусам наследство оформлять и делают договор дарения уже сейчас. Поинтересуйтесь что стало с дарителем, не посторонний ли он для них человек, что с ним, где он прописан, желательно бы что бы с момента дарения прошло 3 года. В любом случае 100% гарантию никто не даст никогда.

Proto51, спасибо большое за все твои посты в этой теме! Ты написал, что 100% гарантию никто и никогда не даст. Задам ещё такой общий вопрос, какие могут быть риски или трудности, когда обе стороны изначально не преследуют мошеннических целей. Допустим, по типу, что если квартира менее 3 лет в собственности, то предыдущий владелец может оспорить сделку или может какие бюрократические препоны.

Sun_Tczy, когда обе стороны на берегу не планируют друг друга обманывать риски не так велики, но потом может так оказаться случайно когда результат сделки перестает зависеть от одной из сторон и настрой другой стороны может поменяться. Так вот лучше постараться обезопасить себя заранее.
По поводу трех лет - это общий срок исковой давности когда могут быть предъявлены претензии прежних владельцев, если они есть вообще эти претензии. Это общий срок, но он может быть и продлен и считаться от того момента когда та сторона должна была узнать что ее права нарушены (например, наследник до этого не знал что его родственник умер).

svadik777 @ 22.11.2014
а если подрядчик предлагает квартиры которые еще не отстроены?

вообще, на стройках по-меньше, как правило, с подрядчиком идут взаимоотношения два раза:
1) проплачивается аванс
2)после сдачи объекта выплачивается остальная сумма.

так вот, из пункта 2 следует, что если дом не построен, то с подрядчиком еще и не должны были рассчитаться.
Странно как-то это все.

Malevin @ 22.11.2014
2)после сдачи объекта выплачивается остальная сумма.

по разному бывает, как договорились так и оплачивают, может быть и 100% аванс, а может и оплата после сдачи именно той работы которую подрядчик делал. Но как правило если дом строится два года то свои деньги за заливку фундамента подрядчик два года жать не будет.

Proto51, ну так я и говорю, подрядчик объект сдал - деньги получил. за фундамент, конечно, должны были рассчитаться сразу. потому что фундамент это тоже объект. Но как правило большинство подрядчиков что-то делают на протяжении почти все стройки.
а 100% аванс это на грани с фантастикой, потому что нет рычага давления на подрядчика, он деньги получил, ему может резко стать пофиг)

ИМХО конечно, но если поверить в то что с подрядчиком рассчитались уже готовыми квартирами еще можно, то вот с недостроем уже сложнее

Proto51, расскажи плиз подробнее про аванс и задаток. Риелтор сейчас требует внести аванс, пока документы будут проверяться юристом. Я где-то прочитал, что аванс вроде как возвращается, но за вычетом сделанных затрат. При этом продавец вообще ничем не рискует и может продолжать искать других покупателей. На какой стадии вообще стоит платить аванс, вправе ли я требовать обойтись и без него, если у меня вся сумма наличкой и есть готовность заключить сделку после первичной проверки доков? Или обычно без него не обходятся?

Sun_Tczy, нужно понимать кому и за что ты платишь деньги, если хотят предоплату за квартиру, не поленись доехай до продавца и передай ему деньги лично и возьми у него расписку, через риэлторов опасно. Отличие предоплаты (аванса) от задатка очень серьезное - предоплата (аванс) в случае если ты передумаешь заключать договор возвращается, а задаток не возвращается продавцом.
По поводу всего остального когда и что платить, делать или нет предоплату - как договоритесь. Ну если заинтересован в квартире, то заплати задаток что бы продавец не соскочил (если отказывается продавец то задаток он должен вернуть в двойном размере, а если ты откажешься то задаток не возвращается).
Но учти что это должна быть не очень большая сумма которой можно рискнуть.

Господа. а кто что думает о покупке жилья в ... горячих точках? Например по цене 1шки в МСк сейчас можно купить "дохрена" в Донецке. на сколько такое вложение рентабельно?

а зачем?
самому жить- смысла нет
сдавать в аренду- не получится
просто как долгосрочное инвестирование- тоже не катит, мало ли горячие действия возобновятся и есть риск вообще уже без ничего остаться
и даже если, дай бог, война прекратится полностью, конфликт устаканится, цены на квартиры врядли вернутся к былым планкам.

долгосрочная инвестиция- это неудачная краткосрочная. Так что в Донецке точно нет смысла брать.

Ребят а как думаете вся эта ситуация с понижением цен на нефть и сильным падением рубля сильно скажется на строительном бизнесе или особого влияния эти факторы не оказывают на текущие проекты застройщиков и не увеличивают существенно риски заморозки?

Кто-нибудь кстати шарит в финансовых отчетах, присмотрел тут одну квартирку в мск, но смущают показатели застройщика

летом было так

фин.результат текущего года - 6439 тыс руб
кредит. задолженность застройщика - 2223 тыс руб
дебиторская задолженность - 448131 тыс руб

а сейчас в новом отчете сильно изменилась кредит.задолженность

фин.результат текущего года - 18987 тыс руб
кредит. задолженность застройщика - 2657902 тыс руб
дебиторская задолженность - 350125 тыс руб

с 2 лямов до 2млд

-RocknRolla- @ 4.12.2014
Ребят а как думаете вся эта ситуация с понижением цен на нефть и сильным падением рубля сильно скажется на строительном бизнесе или особого влияния эти факторы не оказывают на текущие проекты застройщиков и не увеличивают существенно риски заморозки?

Работаю в крупной архитектурной компании, перехватывающей большую часть самых сладких объектов в России. И даже у нас в последние 4-5 месяцев количество заказов уменьшилось на порядок. Плюс заметные задержки оплаты по текущим проектам.