10 лет

dogdigduck @ 07.11.23 

Вопрос, нахрена, покупать, если цена аренды зафиксирована договором на 8 лет, в любой момент можно уехать или снять другое жилье, например, дом.

Потому что через 8 лет снять аналогичные апртаменты может стоить уже 5к, а не 1750. Про рынок недвижимости Валенсии ничего сказать не могу, но у меня тут цены на аренду (до пандемии если брать) выросли раза в 3 за 10 лет. Ну и плюс у тебя остается квартира в собственности, которую можно если что продать.

Soul @ 07.11.23 

Про уменьшение расходов месячных при покупке недвижимости (не надо платить аренду) все верно написали. Но помимо уменьшения расходов (это понятно как учитывать) у нас еще появился актив. Который если что можно продать, пусть и не быстро. Вот как это учитывать? Как ноль и как только уменьшение месячных расходов на аренду? Вроде не совсем корректно.

Если живешь в ней — то 2 варианта остается. Или ты собираешься после "выхода на пенсию" и дальше в ней жить, и тогда ноль, потому что доход она тебе не приносит же, а ключевое условие для fire — получение конкретного дохода. Или ты живешь в ней до "выхода на пенсию", а перед ним продаешь, и тогда все очевидно (за сколько можешь продать — такая сумма и будет). Вроде максимально стройная конструкция получается.

Какие могут быть "промежуточные" варианты? Одновременно и жить в ней, и продать ее не получится. Разве что что-то типа вложиться с более высоким риском и большей доходностью, а если доходов окажется недостаточно — продать квартиру.

Дизель @ 07.11.23 

Если живешь в ней — то 2 варианта остается. Или ты собираешься после "выхода на пенсию" и дальше в ней жить, и тогда ноль, потому что доход она тебе не приносит же, а ключевое условие для fire — получение конкретного дохода. Или ты живешь в ней до "выхода на пенсию", а перед ним продаешь, и тогда все очевидно (за сколько можешь продать — такая сумма и будет). Вроде максимально стройная конструкция получается.

Какие могут быть "промежуточные" варианты? Одновременно и жить в ней, и продать ее не получится. Разве что что-то типа вложиться с более высоким риском и большей доходностью, а если доходов окажется недостаточно — продать квартиру.

Ну промежуточный вариант такой, что ты под нее можешь взять кредит. Или продать, когда ты уже старый. Если тебе осталось жить 10 лет, то дешевле платить аренду. Понятно, что это варианты на крайний случай. Но ведь именно в этом смысл стратегии F.I.R.E . Снизить риск разорения.

Soul @ 07.11.23 

Ну промежуточный вариант такой, что ты под нее можешь взять кредит.

Мне кажется, математика идеи взять в кредит должна быть аналогичной истории продать хату и жить в арендованной. В обоих случаях есть сумма денег на руках и обязательства ежемесячных платежей.

А вообще вспомнил. что в Бельгии и Франции есть программа, когда ты типа продаешь свое жилье за некоторую фиксированную сумму + пожизненную ренту до конца своих дней. И после кончины жилье переходит новым владельцам. Вот там наверно можно как-то учесть этот актив в F.I.R.E (не знаю, что означают эти букв, лол)

F.I.R.E = Financial Independence Retire Early. То, что Меркатор в том числе продвигает. Если можешь отложить 300 или 400 месячных трат и инвестировать их в индекс, то с высокой вероятностью этих денег хватит до конца жизни. И можно уходить на пенсию.

Тут по аналогии с покером можно привести такое понятие, как потенциальные шансы банка. Прямые шансы банка на получение комбинации и потенциальные, сколько тебе потенциально проплатят, если ты эту комбинацию поймаешь.

Здесь аналогично к рискам, в случае форс мажора, ты можешь недвижимость использовать/продать. 

При этом без необходимости в кеш ты не выходишь.

Ну и для всех эти потенциальные шансы банка будут разными, как и в покере, от того против какого оппонента ты в раздаче. Так и в недвижимости, если ты понимаешь что делать с деньгами, куда их вложить, либо ты финансово не грамотный и распорядится деньгами не сможешь. Поэтому их тяжело посчитать, они индивидуальны.

Еще такая мысль по инвестициям в недвижимость, которую раньше вроде никто не озвучивал.

Допустим первый инвестор покупает недвижимость с целью сдачи в аренду или перепродажи, т.е. прямой финансовой выгоды.

Второй инвестор покупает недвижимость детям с целью собрать семью вместе в одной локации и жить счастливо.

Первый инвестор после получения финансовой выгоды, опять же должен куда то вкладывать и прокручивать деньги, но какая его конечная цель? Заработать, чтобы до конца жизни не работать? Ну ок. Или далее пойти по цели второго инвестора?

У второго инвестора цель по сути уже достигнута и конечна. Он продляет жизнь себе, своей супруге/супругу. Было авторитетное исследование, что на продолжительность жизни больше всего влияет общение, когда ты находишься в кругу близких людей. И он счастлив.

Кто использовал средства более эффективно? На мой взгляд второй.

Хотя в кеш он не вышел. Через недвижимость инвестировал в семью.

Предположим, мы уже на пенсии и имеем 300 месячных расходов, инвестированные в индексы. 

Возьмём примерные расходы на семью 10к$/месяц, капитал 3кк$.

При этом у нас есть выбор: купить недвигу, чтобы перестать платить аренду (уменьшить постоянные расходы), или нет.

Предположим, что сейчас мы платим 3к за аренду дома/квартиры.

Если мы покупаем недвигу за 600к, то наш ежемесячный платеж будет меньше на 3к/мес. (Разумеется, надо посчитать все налоги, страховки, амортизацию и пр. расходы)

В таком случае наш расход станет 7к, что при умножении на 300 даёт 2100к. То есть мы добились тех же условий по пенсии за 2700к, главное чтобы недвига не теряла в цене.

При этом нам подходят вся недвига стоимостью вплоть до 900к. 

То есть получается, что если мы можем найти подходящее предложение такого рода на рынке, то есть смысл брать. 

Но в недвиге есть такой минус - ты становишься к ней привязан. На аренде ты лёгок на подъем, всегда готов сорваться в поисках лучшей жизни. Своя же хата это якорь, который будет тебя держать. И возможно в этом будет какое-то упущенное велью.

hasubart, Обычно если все посчитать, то выйдет, что покупать дороже чем арендовать. Обычно ты покупаешь за условно 600к или 900к, но расходы снижаются не на 3к, а на 1.5к или на 2к. Так как дом требует ухода и расходов, то есть дельта экономии между арендой и домом не полная сумма аренда, а лишь ее часть.

Поэтому если считать в лоб, то покупать не выгодно. Но тут не учитывается, что у тебя остается актив в виде недвижимости. Согласись ситуации, когда у тебя 3кк в индексе и больше ничего нет, и ситуация, когда у тебя 3кк в индексе и еще миллион лежит дома в сейфе, они немного разные. Даже если условно говоря ты не можешь этот миллион инвестировать. Риск разорения снижается сильно. Как минимум. То есть как-то это учитывать точно нужно. Помимо того, что это снижает расходы.

Всю капусту в индексы грузить как по мне не стоит. 

Половину в индексы, 10-15% крипта, остальное недвига и проекты по вкусу, а также текущий операционный БР для покера.

hasubart, при чем тут только fire?

Soul, я согласен. В целом это история, что очень тяжело недвигой обогнать индекс. Но если получится найти такой вариант, то можно нырять.

Soul @ 07.11.23 

Потому что через 8 лет снять аналогичные апртаменты может стоить уже 5к, а не 1750. Про рынок недвижимости Валенсии ничего сказать не могу, но у меня тут цены на аренду (до пандемии если брать) выросли раза в 3 за 10 лет.

А может и нет. Если ты про себя спрашиваешь, то это надо учитывать конкретный рынок. И как раз рынок аренды США интересные кульбиты показывал в последние 20 лет.

Soul @ 08.11.23 

F.I.R.E = Financial Independence Retire Early. То, что Меркатор в том числе продвигает. Если можешь отложить 300 или 400 месячных трат и инвестировать их в индекс, то с высокой вероятностью этих денег хватит до конца жизни. И можно уходить на пенсию.

а если доходность индекса за следующие 20 лет упадет в 2 раза? если война или другой форс мажор?

чтобы был какой то смысл считать сколько месячных трат 300/400/800 нужно инвестировать в индекс, чтобы хватило до конца жизни - нужно знать доходность индекса в будущем и сколько лет проживешь. мы этого не знаем, какой тогда смысл в таком расчете?

zloy20, сколько лет проживешь знать не надо, т. к. предполагается, что твой инвестиционный капитал не уменьшается при изъятии 4% в год.

Дизель, ок. а как учесть будущую доходность индекса и инфляцию? 

и главное что нам это дает? допустим мы накопили 400 месячных трат, вложили в индекс и гарантированно чилим до конца жизни? 

так даже сам Меркатор признавал, что возможна заморозка или вынужденный срочный принудительный вывод для россиян. то есть даже если ты посчитаешь, что нужно 499 месячных трат вложить в индекс - нет никаких гарантий, что ты можешь вложить в индекс и чилить до конца жизни.

zloy20 @ 08.11.23 

и главное что нам это дает? допустим мы накопили 400 месячных трат, вложили в индекс и гарантированно чилим до конца жизни? 

Да, идея именно в этом. Никто не может помешать тебе сомневаться в ее состоятельности.

zloy20 @ 08.11.23 

а если доходность индекса за следующие 20 лет упадет в 2 раза?

дивиденды, выплачиваемые индексом, в долларовом значении не уменьшались, они уменьшались только в процентном значении к величине индекса в те периоды, когда индекс стремительно рос, а дивиденды за ним не поспевали.

Лень проверять, но по памяти дивидендная доходность индекса колебалась от 1.2 % годовых  до 4 % годовых, в среднем 1.7% годовых.

Отсюда, кстати, и цифра в 300-400 индексов.  300-400 месячных индексов = 25 - 35 годовых.  А это в пересчете на дивиденды, дает пенсионный доход в размере от 30 до 100% допенсионных процентов.

30 - это слегка маловато, так как под данным Международной организации труда, чтобы человек на пенсии чувствовал себя так же комфортно, как и работая, ему необходима пенсия в размере от 40% его допенсионного дохода. Но в целом уже ок.

То есть вышел на пенсию, купил индекс и дальше живешь на его дивиденды, и совершенно пофиг ( а то и похуй)  , что там с индексом прозойдет. Компании предпочитают не уменьшать дивиденды, только при очень серьезных жопах типа предбанкртное состояние, но сам индекс все это хорошо сглаживает.

цифры дивидендной доходности и коэффициента замещения пенсии взяты по памяти - проверяйте, если хотите.

zloy20 @ 08.11.23 

если война или другой форс мажор?

С такими мыслями лучше ни во что не инвестировать, а жить сегодняшним днем и тратить все деньги сегодняшним днем.

Как известно, на аргумент "а если оно все завтра улетит в тартарары" никакого контраргумента не существует, кроме "нет , не улетит"

Или, как сказал один умный человек - "придумай мне любую инвестиционную стратегию, а я в ответ придумаю тебе такое развитие событий, при котором все твои инвестиции вмиг обнулятся"

Дизель @ 08.11.23 

Да, идея именно в этом. Никто не может помешать тебе сомневаться в ее состоятельности.

так идея разбивается о реальный риск заморозки или принудительного вывода.

также этот риск увеличивает необходимые посчитанные 400 месячных трат минимум в 2 раза, чтобы соблюсти принцип диверсификации.

ты не можешь накопить 400 месячных трат и вложить в индекс, потому что можешь все потерять.

чтобы вложить 400 месячных трат в индекс, тебе нужно иметь активов минимум 800 месячных трат, а лучше 1200+. потому что больше 30% своего капитала вкладывать в один класс активов - противоречит принципу диверсификации и мгновенно разгоняет риски, которые душат всю идею данного действия (чилить до конца жизни). Глупо же львиную часть жизни копить, а потом оказаться бомжом на помойке.

PS посчитал. я трачу 150к/мес. 150 х 1200 = 180 млн мне нужно иметь активов, чтобы 30% из них 54 млн вложить в индекс. тогда я смогу гарантированно чилить до конца жизни. Это тоже важная информация на самом деле. Буду стремиться.

zloy20, вот здесь можешь почитать более подробно про FIRE

https://plus-one.rbc.ru/society/dostoinstva-i-nedostatki-koncepcii-fire

от себя добавлю, что в этой концепции есть не совсем то ( а точнее - совсем не то), что продвигает Меркатор.

А именнно - очень жесткое ограничение себя, своих расходов для достижения цели раннего выхода на пенсию.

Люди с достаточно высокой зарплатой ни за что не покупают недвиги, никаких машин, никаких в отпуск на мальдивы, никакой семьи, никаких айфонов-айпадов. Никаких дорогих вечеринок и прочих блядей.

Одежда - самая простая, аппаратура - самая дешевая и только необходимая, еда - самая простецкая, живут в хостелах. И вкалывают себе на пенсию.

Все подчинено одной цели - уйти на пенсию как можно раньше, в 30 или хотя бы в 35 лет. И тогда уже начинать жить.

Меркатор, насколько я знаю, таким путем совсем не шел.