sr21cm | 31 |
StarPomLom | 21 |
Омг | 20 |
BocxoD | 19 |
RoofOfTheWorld | 16 |
Skri1lex, с теми ставками, под которые щас дают ипотеку звучит как хуйня. Если у меня под 7,3% переплата 80% от суммы, то какая будет под 12-15%?
Skri1lex, не знаю что я не верно считаю. Я знаю точно, что у меня переплата +80% от суммы займа, если не гасить досрочно
Цитата (Skri1lex @ 16.10.23)Вопрос в том что окончательно ли поехала крыша или прав?
Смотря что считать "прав". Если быть резалт-ориентед, то это будет известно по результату. А если вопрос в том, прав ли ты, что хочешь вписаться в такой движняк, то мне кажется, что не прав, т.к. диспа огромная, а ЕВ не очевидное.
FYI. Я купил квартиру в 2007 за $250k, сделал ремонт за $55k, накупил обстановки ну пусть еще на $35k и продал всё это счастье в 2023 за $170k (то есть в аккурат за полцены). Бывает и такое.
Цитата (Mercator @ 16.10.23)
Смотря что считать "прав". Если быть резалт-ориентед, то это будет известно по результату. А если вопрос в том, прав ли ты, что хочешь вписаться в такой движняк, то мне кажется, что не прав, т.к. диспа огромная, а ЕВ не очевидное.
FYI. Я купил квартиру в 2007 за $250k, сделал ремонт за $55k, накупил обстановки ну пусть еще на $35k и продал всё это счастье в 2023 за $170k (то есть в аккурат за полцены). Бывает и такое.
Добавлю немного, наверное не внятно написал. Объекты под сдачу все пойдут. Т.е. мы и так будем получать доход. Плюс рост цен на недвижимость, плюс падение рубля.
Skri1lex, много разных схем, точно помню что как-то публиковал здесь мини эссэ, так как практического опыта в этом направлении у меня прилично.
Вкратце. Постараюсь тезисно:
1. Не верь консультантами / брокерам и тд
2. Нереально сложно просчитать реальную экономику объекта.
3. Есть фишки, которые позволяют зарабатывать сильно больше, например: берешь 150 метров, подписываешь туда какой-нибудь винлав, в том же новом каком-нибудь ЖК, но с 1 ремаркой: сдаешь ты им не 150, а 120. 30 метров при входе уходит под табак. Реальная окупаемость будет лет 7-8. Но тут много камней: без корпоратиной коррупции - не получится, либо не получится без знакомых в винлабе том же. Тема чуть сложнее чем кажется, если интересно - задавай вопросы.
4. Реально быстрый оборот денег с потенциалом заработка за полгода-год в 25-35% годовых - это пресейл квартир. Насколько знаю, там даже ипотеку оформляют. Порекомендовать могу человека, кто за последние полгода купил и, что самое главное, продал так более 50 кв. Пресейл - это покупка квартир до официального старта продаж. С относительно маленьким капиталом и хорошей кредитной историей - вполне можно крутить.
5. Если интересует коммерция - сбербанк АСТ. залетай смотри приватизацию. Казна пуста - нужно пополнять, объектов - тьма. Но тоже своих подводных камней сотни.
6. Все что касается новых ЖК - очень осторожен будь. Там вроде дешево, но:
-Непрогнозируемая народная тропа
-Очень сложно потом продать
-До момента ввода в эксплуатацию нужно платить ипотеку
-Сложная навигация.
7. Флипинг квартинг. Норм тема, но учитывая кол-во новых жк, хата может подзависнуть.
8. Есть факт: недвижки много не бывает, бывает непрофильные активы, которые к примеру по экономике отрицательные или около 0, все равно по сути актив под жопой. Для той же дочери и подрастающего поколения.
9. Если вернуться к главному вопросу, а именно:
За счет чего получаем рост?
Ответ - правильное управление. По результату 8-12 лет, с выплаченным кредитом, ты с неё зарабатываешь и, как следствие, есть актив. Нужен кэш? - продал. Нужно купить ещё объектов - заложил этот.
С точки зрения экономики на листике - она не бьется. Сейчас арендаторы не подписывают договора с пунктом про индексацию выше 5%. А арендаторы - обычно её не индексируют, потому что элементарно много лет подряд падает спрос на все. Тоже вино совсем скоро будет стоить сильно дороже из-за новых акцизов. При этом, официальная инфляция у нас вроде как 6 или сколько в телевизоре говорят? Иными словами -1% каждый год, не считая налоги. И это с учетом того что ты индексируешь аренду каждый год на 5%.
Извиняюсь что сумбурно, просто время позднее. Если есть вопросы - задавай.
Гуд Лак.
Вы реально рассматриваете вмораживание в раздутый рынок нежвижки в РФ денег в виде инвестиций? Даже без учёта глобальных процессов это LOL)))
мужик достаточно хорошо рассказывает про этот пиздец, который называется "российский рынок недвижимости"
stolovea9, на пальцах он базовые вещи говорит правильно, но довольно поверхностно.
с точки зрения пиздеца - никто не спорит. Здесь вопрос скорее как быть тем людям кто здесь остался, живет, работает и тд.
А средне-статистический человек без активов с семьей - это всяко хуже, чем на семейный бюджет деньги играть в крипто-инвестора или нечто подобное.
С точки зрения его экспертизы: первый раз его вижу слышу, нигде никогда не пересекался, хотя в свое время входил в экспертный совет РСТЦ.
SAYKOD, да вполне.
По-моему в рассуждениях есть одна ключевая ошибка. Пытаться предугадать что будет в России с рублем и недвижимостью в 2033 году, примерно тоже самое, что предсказать чемпиона wsop me 2033 года и на это поставить деньги. Тут всё буквально каждый день меняется, какие 10 лет.
Где-то в 2006-2008 году мои родители взяли квартиру в Беларуси в кредит за ~$40-45к. Плата в месяц была где то 500к рублей, при зарплате у мамы в 600к рублей ($300).
На сегодняшний день за этот кредит мама платит 50 рублей (те же 500к до деноминации, тк взносы разбит на равные части на весь срок), что эквиваленто 15$. То есть тогда ты отдавал всю зарплату, а сейчас маленькую бутылку Арарата. При чем основное падение рубля произошло всего примерно через год после взятия кредита, и платили уже по 100$ в месяц и меньше с каждым годом.
Я примерно считал, что в долларах в итоге квартира обошлась в 10-13к (чтобы точно посчитать надо много времени, так как курс в Беларуси менялся чуть ли не каждый месяц) Сейчас такая квартира стоит около 35к (без ремонта). Уверен, что люди, которые немного понимали в экономике и имели свободные средства, набрали огромную кучу кредитов и разбогатели.
Сейчас такая тема не канает, насколько я понимаю, из за плавающей процентной ставки. То есть сумма выплаты привязана к курсу или типа того, либо проценты тупо космические, которые покроют любую инфляцию. Я плохо разбираюсь в банках и экономике, пусть поправит меня тот, кто в теме.
Цитата (Омг @ 15.10.23)"80% материала - лютый устаревший бред, который мне никогда не пригодится" - причина ухода
Я вот вполне себе состоявшийся айтишник, но если бы ты знал как я жалею что прогулял эти 80% лютого устаревшего бреда. Жалеть об этом начал уже через 3 года после того как закончил. Помню чтобы первые свои 200 баксов на фрилансе заработать я пошел в свой универ методичку брать по предмету который прогулял практически целиком.
Заканчивал Харьковский радиэлектроники.
больнойублюдок, в РБ так уже не прокатит. Сейчас все кредиты на жильё привязаны к ставке рефинансирования (в договоре ставка+%), и при любом валютном шторме эта ставка улетает в космос. А так да, ещё 10 лет назад такие схемы были вполне рабочими.
По сабжу: чем сильнее будет раскручиваться маховик современных событий (ну вы поняли о чём я), а он будет раскручиваться, тем глубже в пике будет улетать ценник недвиги и аренды в РФ. Сдавать будут всё больше и больше объектов и всё дешевле и дешевле. Здесь могут попападать даже ушлые дельцы, которые десятками лет в теме. Для примера можете глянуть куда улетела аренда в РБ с 2020 года.
Закономерность очень проста: чем больше уехавших, тем больше объектов на сдачу, тем дешевле аренда. Чем дешевле аренда, тем дешевле стоимость этих самых объектов. Причин, по которым в обозримом будущем в РФ рванёт куча релокантов я пока не вижу. Да ещё и в ипотеку... я бы не был сильно уверен в стабильности доходов в существующих реалиях на долгие годы.
Цитата (hucksters @ 17.10.23)Skri1lex, много разных схем, точно помню что как-то публиковал здесь мини эссэ, так как практического опыта в этом направлении у меня прилично.
Вкратце. Постараюсь тезисно:
1. Не верь консультантами / брокерам и тд
2. Нереально сложно просчитать реальную экономику объекта.
3. Есть фишки, которые позволяют зарабатывать сильно больше, например: берешь 150 метров, подписываешь туда какой-нибудь винлав, в том же новом каком-нибудь ЖК, но с 1 ремаркой: сдаешь ты им не 150, а 120. 30 метров при входе уходит под табак. Реальная окупаемость будет лет 7-8. Но тут много камней: без корпоратиной коррупции - не получится, либо не получится без знакомых в винлабе том же. Тема чуть сложнее чем кажется, если интересно - задавай вопросы.
4. Реально быстрый оборот денег с потенциалом заработка за полгода-год в 25-35% годовых - это пресейл квартир. Насколько знаю, там даже ипотеку оформляют. Порекомендовать могу человека, кто за последние полгода купил и, что самое главное, продал так более 50 кв. Пресейл - это покупка квартир до официального старта продаж. С относительно маленьким капиталом и хорошей кредитной историей - вполне можно крутить.
5. Если интересует коммерция - сбербанк АСТ. залетай смотри приватизацию. Казна пуста - нужно пополнять, объектов - тьма. Но тоже своих подводных камней сотни.
6. Все что касается новых ЖК - очень осторожен будь. Там вроде дешево, но:
-Непрогнозируемая народная тропа
-Очень сложно потом продать
-До момента ввода в эксплуатацию нужно платить ипотеку
-Сложная навигация.
7. Флипинг квартинг. Норм тема, но учитывая кол-во новых жк, хата может подзависнуть.
8. Есть факт: недвижки много не бывает, бывает непрофильные активы, которые к примеру по экономике отрицательные или около 0, все равно по сути актив под жопой. Для той же дочери и подрастающего поколения.
9. Если вернуться к главному вопросу, а именно:
Ответ - правильное управление. По результату 8-12 лет, с выплаченным кредитом, ты с неё зарабатываешь и, как следствие, есть актив. Нужен кэш? - продал. Нужно купить ещё объектов - заложил этот.
С точки зрения экономики на листике - она не бьется. Сейчас арендаторы не подписывают договора с пунктом про индексацию выше 5%. А арендаторы - обычно её не индексируют, потому что элементарно много лет подряд падает спрос на все. Тоже вино совсем скоро будет стоить сильно дороже из-за новых акцизов. При этом, официальная инфляция у нас вроде как 6 или сколько в телевизоре говорят? Иными словами -1% каждый год, не считая налоги. И это с учетом того что ты индексируешь аренду каждый год на 5%.
Извиняюсь что сумбурно, просто время позднее. Если есть вопросы - задавай.
Гуд Лак.
Спасибо. Немножко не то что я задумал. Но тем не менее.
Цитата (SAYKOD @ 18.10.23)Вы реально рассматриваете вмораживание в раздутый рынок нежвижки в РФ денег в виде инвестиций? Даже без учёта глобальных процессов это LOL)))
Друже. Давай без эмоций. Я всё понимаю. Однако давай не будем забывать что внутри рынка идёт рост. Если ты считаешь рынок раздутым - объясни почему, где и как. И расскажи, пожалуйста, свой прогноз на ближайшие 10 лет. С учетом глобальных процессов. Не доёбка. Просто хочу услышать адекватное мнение, а не фразу вида "Корн говно - играть не умеют". ))
Цитата (stolovea9 @ 18.10.23)мужик достаточно хорошо рассказывает про этот пиздец, который называется "российский рынок недвижимости"
Благодарю. Попозже гляну. Заодно посмотрю что это за человек и почему стоит к нему прислушаться ( а может нет) :)
Цитата (hucksters @ 18.10.23)stolovea9, на пальцах он базовые вещи говорит правильно, но довольно поверхностно.
с точки зрения пиздеца - никто не спорит. Здесь вопрос скорее как быть тем людям кто здесь остался, живет, работает и тд.
А средне-статистический человек без активов с семьей - это всяко хуже, чем на семейный бюджет деньги играть в крипто-инвестора или нечто подобное.
С точки зрения его экспертизы: первый раз его вижу слышу, нигде никогда не пересекался, хотя в свое время входил в экспертный совет РСТЦ.
SAYKOD, да вполне.
Ты о5 же немного не в ту с торону мыслишь.
Я в целом понимаю что хаить РФ за все подряд сейчас модно и нужно. Но давайте подумаем о людях которые внутри страны остались и им некуда деваться. А жить как - то надо. Развиваться тоже. Как мне. Я не в восторге. Но пытаюсь жить. И на рынок пытаюсь смотреть трезво, настолько, насколько могу. Не мыслить эмоциями - потому что это всегда амба и не верный путь.
Цитата (больнойублюдок @ 18.10.23)По-моему в рассуждениях есть одна ключевая ошибка. Пытаться предугадать что будет в России с рублем и недвижимостью в 2033 году, примерно тоже самое, что предсказать чемпиона wsop me 2033 года и на это поставить деньги. Тут всё буквально каждый день меняется, какие 10 лет.
Где-то в 2006-2008 году мои родители взяли квартиру в Беларуси в кредит за ~$40-45к. Плата в месяц была где то 500к рублей, при зарплате у мамы в 600к рублей ($300).
На сегодняшний день за этот кредит мама платит 50 рублей (те же 500к до деноминации, тк взносы разбит на равные части на весь срок), что эквиваленто 15$. То есть тогда ты отдавал всю зарплату, а сейчас маленькую бутылку Арарата. При чем основное падение рубля произошло всего примерно через год после взятия кредита, и платили уже по 100$ в месяц и меньше с каждым годом.
Я примерно считал, что в долларах в итоге квартира обошлась в 10-13к (чтобы точно посчитать надо много времени, так как курс в Беларуси менялся чуть ли не каждый месяц) Сейчас такая квартира стоит около 35к (без ремонта). Уверен, что люди, которые немного понимали в экономике и имели свободные средства, набрали огромную кучу кредитов и разбогатели.
Сейчас такая тема не канает, насколько я понимаю, из за плавающей процентной ставки. То есть сумма выплаты привязана к курсу или типа того, либо проценты тупо космические, которые покроют любую инфляцию. Я плохо разбираюсь в банках и экономике, пусть поправит меня тот, кто в теме.
Про рубль в РФ все очень даже не плохо описал Хулио в своем ( вроде) дневнике, уже правда не помню в каком. Но в целом - прогноз правильный. Доллар будет дорожать. Особенно в текущих реалиях правительству это выгодно. Особенно когда идет такой отток капитала из страны. И тут не каждый день меняется - рубль стабильно падает уже очень много лет. А недвижимость стабильно растет. В моём городе взрывной рост начался три года назад. Я уже писал что цены взлетели как сумасшедшие. И причин для их снижение нет. Даже после изменения ставки по ипотеке. Дважды.
И еще. Я как раз к тому и писал, что рублёвый кредит будет девальвирован, за счет падения рубля.
Цитата (SAYKOD @ 18.10.23)больнойублюдок, в РБ так уже не прокатит. Сейчас все кредиты на жильё привязаны к ставке рефинансирования (в договоре ставка+%), и при любом валютном шторме эта ставка улетает в космос. А так да, ещё 10 лет назад такие схемы были вполне рабочими.
По сабжу: чем сильнее будет раскручиваться маховик современных событий (ну вы поняли о чём я), а он будет раскручиваться, тем глубже в пике будет улетать ценник недвиги и аренды в РФ. Сдавать будут всё больше и больше объектов и всё дешевле и дешевле. Здесь могут попападать даже ушлые дельцы, которые десятками лет в теме. Для примера можете глянуть куда улетела аренда в РБ с 2020 года.
Закономерность очень проста: чем больше уехавших, тем больше объектов на сдачу, тем дешевле аренда. Чем дешевле аренда, тем дешевле стоимость этих самых объектов. Причин, по которым в обозримом будущем в РФ рванёт куча релокантов я пока не вижу. Да ещё и в ипотеку... я бы не был сильно уверен в стабильности доходов в существующих реалиях на долгие годы.
Аренда растет из года в год. Квадратный метр тоже. В отдельных регионах рост квадрата за последнее время более чем в два раза. Уехавшие на повлияли только на рост цены. Кстати
Skri1lex, это в рублях?
Извини, но я как белорус привык думать в долларах (нас чаще грабили). Так вот 20 лет назад однушка в моём родном посёлке в ХМАО стоила 50к$, 10 лет назад 30к, сейчас 15.
Если это очень далеко, то можно глянуть изменение ценника в МСК за последние 10 лет, но именно в долларах и там будет сюрприз для тебя.
Большинство россиян думают в рублях. Именно по этой причине белорусы массово едут в вам за машинами при каждом скачке, т. к. условный продавец как продавал свой паркетник за лям деревянных, так и продаёт даже при девольвеце в 20%. А если ещё учесть что доллар тоже инфлирует неслабо, то...
Цитата (SAYKOD @ 18.10.23)Skri1lex, это в рублях?
Извини, но я как белорус привык думать в долларах (нас чаще грабили). Так вот 20 лет назад однушка в моём родном посёлке в ХМАО стоила 50к$, 10 лет назад 30к, сейчас 15.
Если это очень далеко, то можно глянуть изменение ценника в МСК за последние 10 лет, но именно в долларах и там будет сюрприз для тебя.
Большинство россиян думают в рублях. Именно по этой причине белорусы массово едут в вам за машинами при каждом скачке, т. к. условный продавец как продавал свой паркетник за лям деревянных, так и продаёт даже при девольвеце в 20%.
Дык я об этом и говорю что в рулях. Кредит рублёвый же )
Можешь умножить свой кредит на годовую процентную ставку и на кол-во лет и посмотреть сколько квартир ты купишь банку (попроси рассчитать полную сумму с учётом уменьшения тела кредита за всё время) . Ты думаешь примитивно обьюзить систему, даже не проработав в теме пару лет.
Среди моих знакомых есть одна предпринимательница-посуточница и лэндлорд, здававший койкоместа для студентов в многокомнатном хруще у метро, оба сейчас выскакивают. Рынки как по мне между РФ и РБ корелируются.
Цитата (SAYKOD @ 18.10.23)Можешь умножить свой кредит на годовую процентную ставку и на кол-во лет и посмотреть сколько квартир ты купишь банку (попроси рассчитать полную сумму с учётом уменьшения тела кредита за всё время) . Ты думаешь примитивно обьюзить систему, даже не проработав в теме пару лет.
Среди моих знакомых есть одна предпринимательница-посуточница и лэндлорд, здававший койкоместа для студентов в многокомнатном хруще у метро, оба сейчас выскакивают. Рынки как по мне между РФ и РБ корелируются.
Я не собираюсь абьюзить систему. И да. Я не в теме. Просто увидел возможность. Потому и спрашиваю.
Я хочу к 50 годам( которые через 10 лет) иметь что - то поспокойнее картонок и прочего.
Не важно сколько квартир я куплю банку. Важно что будет у меня за тот же период времени. И за какой срок оно окупиться и девальвируется.
Господи. Здесь же математики, а не истерички, должны быть. Ну ё-моё ))
Вопрос. Есть идея купить недвижимость для инвестиций в кредит.
За счет чего получаем рост? Покупаем физический объект. Но за счет того что рубль постоянно девальвируется ( за последние 10 лет в три раза) и в последующие 10 лет еще быстрее будет падать. Но даже при данных темпах падения нормально получается ( к 2033 году уже примерно по триста будет). Недвижимость тоже пойдет вверх. Да она не будет успевать за девальвацией рубля ( хотя в моём, например, городе ценник за последние три года поднялся в два раза в среднем). Так вот она точно не будет успевать за девальвацией. В долларах вообще будет дешеветь. Скорее всего.
Но. Физический объект все равно будет как - то дорожать. Или по-крайне мере сохранять какую-то стоимость. меньше чем доллар.
Но поскольку кредит рублёвый, а следовательно он будет вместе с рублём девальвироваться. И выходит что через 10 лет мы получаем физический объект ( который сам по себе стоит каких-то денег и приносит какие - то деньги) и обесценившийся долг перед банков в рублях.